Communiqué de Presse - 16 juin 2014

Propriétaires : Comment résoudre le casse-tête de la gestion locative ?

La gestion locative représente bien souvent un véritable casse-tête pour les propriétaires. Loyers impayés, taux d’occupation du logement insuffisant, démarches fiscales et juridiques complexes… Autant de difficultés auxquelles le bailleur peut être confronté. Lodgis, agence spécialiste de la location meublée à Paris et en région parisienne, dresse la liste des écueils de la gestion locative et apporte ses conseils et astuces aux propriétaires en difficulté.

Le bailleur, un mono-propriétaire en quête de flexibilité

Bien qu’il n’existe pas de profil-type de propriétaire-bailleur, il est, dans la plupart des cas, mono-propriétaire, c’est-à-dire qu’il ne possède qu’un seul bien en location. En optant pour la location meublée, il bénéficie d’un complément de revenu faiblement fiscalisé tout en conservant la possibilité d'occuper son logement de temps en temps. Parfois, le propriétaire est expatrié ou en mobilité professionnelle, et souhaite louer son logement pendant son absence pour le réintégrer une fois de retour. Parmi les motivations d’achat d’un bien immobilier, l’anticipation est également de mise : nombreux sont les bailleurs qui acquièrent un studio dans la capitale en vue d’y loger leurs enfants lorsque ceux-ci poursuivront leurs études supérieures, et le louent en attendant.

Certains propriétaires fuient tout simplement la location vide. Echaudés par de mauvaises expériences, dues majoritairement à des loyers impayés ou encore des dégradations du bien, les propriétaires cherchent une alternative. Cette décision se concrétise généralement par la vente du bien immobilier ou par la mise en location meublée du logement.

Seul ou avec l’aide d’un professionnel, quelles différences ?

Plusieurs options s’offrent au propriétaire qui souhaite mettre son logement en location meublée : le bouche-à-oreille, la mise en ligne d’annonces immobilières sur des sites web spécialisés ou le recourt à un professionnel spécialisé.

Les petites annonces de location sur Internet (gratuites ou payantes) sont désormais monnaie courante. A la clé, le propriétaire réceptionnera de nombreux appels dont aucun ne sera qualifié. Le nombre de visites est lui aussi bien souvent supérieur lorsque le propriétaire loue en direct, de particulier à particulier. Quand bien même le propriétaire serait prêt à traiter cet afflux de demandes, le manque d'expérience peut également lui faire défaut, notamment en matière juridique. Un contrat de bail récupéré sur le web ne sera en effet pas forcément à jour, et donc pas forcément valable légalement, ce qui représente un risque important.

Egalement très répandu, le bouche-à-oreille possède un risque inhérent à la nature même de ce mode de recherche de locataire, qui veut que le propriétaire loue son appartement meublé à un ami d’ami, une relation de famille ou encore un collègue. A priori gage de confiance, ce type de relation bailleur-locataire peut vite s’avérer ingérable en cas de litige (retard de loyer, dégradations).

Le recourt à une agence permet de positionner un intermédiaire entre le locataire et le propriétaire et ainsi de traiter les situations sans affect et avec suffisamment de recul.

Les difficultés du bailleur à gérer son bien seul

Pour un propriétaire qui a fait le choix de gérer seul son bien, sa disponibilité est essentielle. De jour comme de nuit, en weekend ou en vacances, le bailleur doit s’attendre à être sollicité à tout moment par son locataire. Fuite d’eau, clés perdues, problèmes de connexion Internet, lave-vaisselle en panne… Le locataire qui rencontre ces tracas du quotidien a comme premier réflexe de contacter son propriétaire.

A l’inverse, une agence professionnelle a l’habitude de ces soucis techniques, et propose une assistance téléphonique qui permet dans 50% des cas de résoudre à distance les problèmes rencontrés par le locataire. Si l’intervention d’un prestataire se révèle nécessaire, l’agence dispose d’un réseau de plombiers, serruriers, électriciens et autres professionnels qui facturent au prix du marché. Le propriétaire en quête de tranquillité bénéficie ainsi du savoir-faire d’une structure prenant en charge la gestion complète du bien meublé.

Le taux d’occupation du logement est lui aussi source d’inquiétudes : comment s’assurer un bon rendement de son bien meublé ?
Deux possibilités s'offrent au bailleur pour la recherche de locataires :

• Confier un mandat de recherche exclusif à un professionnel qui va pouvoir investir en moyens de communication et mettre en avant le bien afin d'optimiser son occupation. L'unique interlocuteur permet également de simplifier la validation des locations.

• Confier un mandat non exclusif ou proposer son bien sur plusieurs sites internet. La multiplicité des interlocuteurs nécessite alors une excellente organisation du bailleur.

Régime fiscal et déclaration des revenus : des démarches complexes

Les nouveaux propriétaires appréhendent généralement l’aspect fiscal avec sérénité. En effet, ils pensent bien faire en déclarant leurs loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Surpris d’apprendre que ces revenus issus de la location meublée sont en fait des Bénéfices Industriels et Commerciaux, les bailleurs se retrouvent alors bien souvent désemparés face à la nouveauté des démarches et au choix qui s'offre à eux : déclarer au micro BIC ou au réel simplifié ? Ignorant quel est le régime fiscal le plus avantageux financièrement, les bailleurs passent à côté d’économies d’impôt non négligeables. Pour optimiser leur imposition, l’agence de location meublée Lodgis les conseille.  Si le régime micro BIC est majoritairement adopté par les propriétaires, dans 85% des cas, le régime réel permet de réaliser des économies d’impôts plus importantes, voire d’en être exonéré pendant une dizaine d’années.

Investir dans un bien immobilier en location meublée, une véritable stratégie locative

Lors d’un investissement immobilier locatif, le propriétaire doit avant tout rechercher une cohérence optimale entre l’appartement et la clientèle qu’il souhaite toucher. Etudiants, cadres supérieurs ou même famille, le ciblage des locataires est au cœur d’une bonne stratégie locative. Une fois cette réflexion établie, le montant du loyer, les équipements et les meubles sont choisis en fonction de la clientèle visée.

Lorsqu’il s’agit de fixer le prix du loyer, une agence professionnelle est force de conseils. Pour Lodgis, le point d’équilibre est atteint lorsque le taux de remplissage du logement et le loyer sont optimums. En d’autres termes, l’objectif est de louer le plus longtemps possible au loyer le plus haut. Dans tous les cas lors de la définition du montant du loyer – qui peut d’ailleurs varier suivant les périodes de l’année – le propriétaire possède toujours le dernier mot.

Ainsi, pour les propriétaires, la location meublée doit rester une solution flexible, source de revenus d’appoint et non source d’ennuis. C’est pourquoi Lodgis accompagne chaque jour plus de 500 bailleurs dans leur gestion locative au quotidien, à travers son département d'administration de biens, Adgestis.