L’adoption du statut du bailleur privé dans le budget 2026 est un signal positif pour restaurer la confiance des investisseurs immobiliers

“L’adoption par les députés du statut du bailleur privé marque une étape importante pour le marché locatif français. Après des années d’incertitude et de désengagement progressif des propriétaires, cette réforme envoie enfin un signal positif de soutien à l’investissement locatif, en redonnant une certaine visibilité et confiance aux bailleurs particuliers.

Ce nouveau régime, validé dans le cadre du budget 2026, introduit un mécanisme d’amortissement fiscal inédit sur le logement loué nu. Il prévoit un amortissement de 3,5 % par an pour les logements neufs à loyer intermédiaire, 4,5 % pour les logements sociaux et jusqu’à 5,5 % pour les logements très sociaux, dans la limite de 80 % de la valeur du bien et de 8 000 euros par an pour deux logements maximum.
Dans l’ancien, le dispositif s’accompagne d’un taux de 3 % majoré pour les bailleurs acceptant de louer sous les prix du marché, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition.
Ce cadre fiscal plus équitable et incitatif cible les logements conventionnés, sans s’étendre aux loyers de marché libre.

Le statut bailleur privé, bien qu’intéressant et susceptible de redonner un appel d’air au secteur immobilier, reste néanmoins conditionné à plusieurs contraintes (loyers, durée d’engagement, type d’investissement), notamment dans l’ancien. Ses leviers fiscaux s’apparentent aux mécanismes du régime meublé non professionnel (LMNP), sans apporter de nouveautés substantielles. Par rapport au projet initial, le dispositif finalement adopté se révèle plus restrictif, ce qui limite sa portée et son potentiel de relance à grande échelle. Cette réforme, bien que positive, demeure mesurée et ne transforme pas fondamentalement le paysage de la location nue. Elle conforte en revanche la position avantageuse du LMNP, qui conserve une flexibilité supérieure et reste particulièrement attractif dans l’ancien, notamment dans les grandes villes à forte demande locative de la part de professionnels en mobilité et d’étudiants.

Concernant cette location meublée, si la commission des finances a finalement rejeté l’intégralité du Projet de Loi de Finances 2026, elle n’a pas repris l’amendement visant à supprimer les amortissements au régime réel.
Plusieurs amendements prévoient toutefois un plafonnement de l’amortissement LMNP à 1,6 % ou 2 %, sans que cela soit encore adopté. Ce maintien de la logique d’amortissement, même s’il est ajusté, confirme la volonté de préserver l’équilibre entre location nue et meublée, deux segments complémentaires du marché résidentiel.

Sur le plan opérationnel, plusieurs étapes restent à franchir avant l’application effective du nouveau statut. Les décrets d’application et les instructions fiscales devront encore préciser le périmètre exact du dispositif, les modalités de conventionnement, ainsi que les conditions d’amortissement et de durée d’engagement. Ces éléments sont attendus au premier semestre 2026, avant une entrée en vigueur effective courant de la même année.

Enfin, cette évolution s’inscrit dans un contexte plus large, avec la refonte du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) prévue au 1er janvier 2026, qui permettra à de nombreux logements, notamment les petites surfaces, de redevenir éligibles à la location.
En combinant le nouveau statut du bailleur privé avec la réforme du DPE, le Gouvernement crée un socle cohérent pour encourager le retour des investisseurs et relancer la mise sur le marché de logements longtemps gelés. Ces mesures replacent les propriétaires au cœur de la politique du logement et posent les bases d’un soutien à la rénovation du parc locatif face à la pénurie de logements. Reste à savoir si cette dynamique sera suffisante pour provoquer un véritable redémarrage du marché.”