Le bail code civil fait régulièrement l’objet de critiques en raison de certains abus observés sur le marché locatif, notamment lorsqu’il est utilisé pour contourner les règles applicables aux résidences principales comme l’encadrement des loyers. Ces dérives sont réelles et condamnables. Mais elles ne doivent pas occulter une réalité plus nuancée : ce type de bail est légal et répond à des besoins locatifs que les baux traditionnels ne couvrent tout simplement pas.
Chez Lodgis, en tant que spécialiste de la location meublée, nous travaillons quotidiennement avec des profils très variés : professionnels en mobilité, étudiants, personnes en recherche de résidence principale, mais aussi des individus confrontés à des situations de vie ponctuelles : travaux dans leur logement, séjour médical dans une autre ville, séparation en cours. Ce sont précisément ces derniers profils qui justifient le recours au bail code civil.
Il faut également rappeler un cas d'usage incontournable : les baux conclus avec des personnes morales. Lorsqu'une entreprise loue un logement pour y loger l'un de ses collaborateurs, elle est par définition exclue du champ d'application de la loi de 1989, qui ne protège que les personnes physiques locataires à titre de résidence principale. Le bail code civil n'est alors pas un choix : c'est la seule forme juridique possible. Ces situations, très courantes dans le cadre de mobilités professionnelles gérées par les employeurs, illustrent à elles seules que le bail code civil est loin d'être un outil de contournement par nature.
Car le problème n'est pas le bail lui-même : c'est son utilisation à mauvais escient. Un locataire qui recherche sa résidence principale doit se voir proposer un bail en résidence principale, encadré par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, avec toutes les protections qui l'accompagnent. Un étudiant bénéficiera d'un bail résidence principale étudiant, un salarié en mission d'un bail mobilité. Le bail code civil, lui, doit être réservé à des situations particulières et notamment aux personnes qui disposent déjà d'une résidence principale et ont un besoin temporaire de logement pour un motif personnel, non couvert par les autres dispositifs.
Cette distinction, nous la faisons systématiquement chez Lodgis, dès la découverte du projet client et nous y sensibilisons également les propriétaires que nous accompagnons, car la requalification du bail engage leur responsabilité et peut être lourde de conséquences (reversement des loyers trop-perçus, dommages et intérêts, etc.).
Ce travail de qualification en amont est la clé pour éviter les abus. Mais il met aussi en évidence une lacune dans notre législation : le bail mobilité, aujourd'hui réservé aux motifs professionnels ou scolaires, mériterait d'être élargi à des situations personnelles facilement justifiables : travaux dans la résidence principale, soins médicaux prolongés, instance de séparation. Créer ce cadre légal permettrait de sécuriser davantage ces situations, aujourd'hui laissées dans un flou juridique qui favorise précisément les dérives dénoncées.
Le bail code civil n'est pas l'ennemi du locataire. Bien utilisé, il est un outil de flexibilité utile à tous, dans un marché locatif qui doit pouvoir répondre à des situations de vie de plus en plus diverses. C'est en formant mieux les professionnels, en accompagnant les propriétaires et éventuellement en faisant évoluer la législation là où elle présente des lacunes, que nous éviterons les dérives d'un dispositif juridique qui, entre de bonnes mains, joue pleinement son rôle.
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