Encadrements des loyers : une loi attendue mais pour le moment perdant-perdant pour les propriétaires et les locataires

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Au 1er août 2015, la loi ALUR encadrant le prix des loyers pour les locations vides et meublées entrera en vigueur en France. Lodgis, spécialiste de la location meublée à Paris, dénonce les incohérences de cette nouvelle législation très attendue, aussi bien par les propriétaires que les locataires.


Un nombre de références trop insuffisant


Afin de créer un découpage juste, le Conseil Constitutionnel a indiqué dans sa décision du 20 mars 2014 que les catégories de logement et les secteurs géographiques devraient être déterminés avec une précision suffisante afin que le loyer de référence soit en adéquation avec l’ensemble des caractéristiques habituellement prises en compte pour la fixation du loyer.

Cependant, l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (l’OLAP) ne dispose pas de données suffisantes pour établir un découpage fin des zones. En effet, après une étude de Lodgis des données fournies par l’OLAP, seulement 10% de leurs références serviraient à établir 50% des loyers de références. Ainsi les nouveaux loyers fixés ne reflètent pas toujours la réalité de l’existant.


Des critères incohérents en défaveur des locataires...


Tout d'abord au niveau du découpage géographique, le locataire devra prêter attention dans une même zone au nom de la rue et au numéro du bien. Effectivement, pour un appartement situé au pied du métro Ménilmontant à Paris, la différence d’un bien entre une rue et une autre peut atteindre 13% : le loyer pour un studio de 22m2 rue Oberkampf numéro pair est de 660€/mois alors que le même studio mais du côté rue Ménilmontant numéro pair est de 715€/mois.

De même, une famille défavorisée louant un appartement de 4 pièces dans un immeuble haussmannien au métro Château Rouge, dans des rues très populaires comme la rue du Poulet ou la rue Doudeauville (loyer médian de 20,4€/m2), paiera un loyer plus cher qu'une famille aisée ayant les garanties nécessaires pour louer un appartement identique place des Victoires ou rue Saint Honoré (loyer médian de 20,3€/m2).

Exemple encore plus frappant, un 4 pièces dans un immeuble récent se louera 40% plus cher du côté des numéros impairs de l’avenue de Choisy que du côté des numéros pairs (loyers médians de 24.3€/m2 vs 17,3€/m2).

Par ailleurs, une pénurie de 2 pièces est à prévoir. Choisir une location répond à un besoin temporaire. A surface équivalente, la configuration a une importance dans la fixation des prix. Les appartements avec une chambre séparée restent plus chers que les studios. Or, à une exception près, l’arrêté fixe des loyers de référence pour les deux pièces toujours inférieurs à ceux des studios.

Ainsi, pour un studio de 30m2 dans le 14ème arrondissement, il faut compter un loyer de 978€/mois, contre 795€/mois pour un deux pièces, soit 23% moins cher. De même, un studio de 30 à 35m2 situé dans le 3ème arrondissement de Paris près de la place de la République dans un immeuble des années 1980 se louera 35% plus cher qu’un 2 pièces de même surface au même endroit. Les propriétaires seront donc tentés d’abattre les cloisons pour augmenter la rentabilité de leur bien.


… mais également injustes pour les propriétaires


Selon toute logique, le neuf devrait avoir plus de valeur que l’ancien. Néanmoins, la loi ALUR ne prescrit aucun critère allant dans ce sens. Cette tendance s'avère vérifiée dans certains quartiers, mais peut s'inverser dans un autre de manière totalement aléatoire.

Ainsi, avenue de Choisy dans le 13ème arrondissement (avenue très hétérogène, où l'on trouve aussi bien des immeubles haussmannien que des tours des années 70 ou des immeubles récents), un 4 pièces dans un immeuble haussmannien situé du coté des numéros pairs se louera 15% plus cher que dans immeuble récent (loyers médians 19,9€/m2 Vs 17,3€/m2). A l'inverse, du côté des numéros impairs, un appartement identique se louera 28% plus cher dans un immeuble récent que dans un immeuble haussmannien (loyers médians 24,3€/m2 Vs 19€/m2).


L’encadrement des loyers est une mesure très attendue mais qui se révèle pour l’instant très décevante. La loi ALUR n’est pas à la hauteur des attentes et semble même dangereuse car les propriétaires risquent d’être encore plus frileux pour mettre leur bien en location. Concernant la location meublée, les incohérences sont encore plus frappantes : l’OLAP n’a aucune statistique sur les meublés (qui représentent tout de même 50% des loyers de référence) et les 11% de majoration attribués de manière arbitraire sur les loyers ne reflètent pas la réalité du marché du meublé.



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