Le 23 avril dernier, le Premier ministre Sébastien Lecornu et son ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont présenté à Marseille un projet de loi « relance logement » dont la mesure phare porte sur les passoires thermiques. Jusqu'ici, les logements classés G étaient interdits à la location depuis janvier 2025, tandis que les F devaient l'être à partir de 2028. Le gouvernement inverse désormais la logique : les propriétaires pourront relouer ces biens s'ils s'engagent formellement à réaliser des travaux de rénovation énergétique, dans un délai de trois ans pour les maisons individuelles et cinq ans pour les appartements en copropriété, avec l'objectif d'atteindre au minimum la classe E.
Chez Lodgis, en tant qu'agence spécialisée dans la location meublée, nous saluons cette initiative. L'exécutif vise entre 650 000 et 700 000 logements remis dans le circuit locatif d'ici 2028, soit autant de biens qui pourraient répondre à une demande locative sous tension. C'est un signal pragmatique envoyé aux propriétaires bailleurs : plutôt que de les contraindre à sortir du marché brutalement, on leur accorde un délai raisonnable pour engager des travaux. C'est du bon sens.
Cela dit, ce texte soulève encore de nombreuses interrogations pratiques auxquelles ni le projet de loi ni les annonces gouvernementales n'apportent de réponse claire à ce stade :
Le projet de loi doit être présenté en Conseil des ministres dans les prochaines semaines, pour une première lecture parlementaire d'ici l'été 2026, vraisemblablement au Sénat, avec un objectif de vote avant la fin de l'année. Le texte a donc encore du chemin à parcourir, et il est à espérer que ces zones d'ombre pourront être levées lors des débats parlementaires.
Cet assouplissement, aussi bienvenu soit-il, ne suffira pas à lui seul à débloquer le marché locatif. Le mal est plus profond.
Et il faut le dire : le dispositif ne sera pas une solution pour tous les propriétaires. Accorder un délai pour réaliser des travaux, c'est bien, encore faut-il en avoir les moyens. Or, une partie non négligeable des bailleurs concernés, souvent des particuliers modestes qui ont investi dans un seul bien, n'a tout simplement pas la capacité financière d'engager une rénovation énergétique, même étalée sur trois à cinq ans. Pour eux, ce délai supplémentaire ne changera rien : faute de financement, la sortie du marché locatif restera inévitable.
Ce constat renvoie à une autre défaillance : l'instabilité chronique des dispositifs d'aide à la rénovation. MaPrimeRénov a connu tant de modifications successives dans ses critères d'éligibilité, ses plafonds, ses conditions de versement, que beaucoup de propriétaires ont fini par ne plus s'y fier. Couplée aux tergiversations répétées autour du DPE, dont les méthodes de calcul ont elles-mêmes été remises en question à plusieurs reprises, cette instabilité réglementaire a profondément abîmé la confiance des bailleurs. On ne peut pas demander aux propriétaires de s'engager sur des travaux pluriannuels dans un cadre qui change tous les ans.
Au-delà de cette question de moyens, les investisseurs particuliers font face à un empilement de freins qui découragent plus largement l'investissement locatif parmi lesquels on peut citer :
Le projet de loi « relance logement » pose quelques bonnes briques. Mais pour convaincre les propriétaires de remettre leurs biens sur le marché et les investisseurs d'en acquérir de nouveaux, il faudra aller plus loin et s'attaquer à l'ensemble de ces freins structurels. Le logement est une chaîne : on ne la répare pas en n'en desserrant qu'un seul maillon.
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