Le phénomène de squat inquiète de nombreux propriétaires en France, et particulièrement ceux qui possèdent un logement inoccupé. Les occupations illégales peuvent causer des préjudices importants : impossibilité de récupérer son bien, dégradations, blocage de la location, perte financière, démarches administratives complexes… Face à ces risques, il est essentiel de savoir comment se protéger efficacement et connaître les procédures en cas d’intrusion par des squatteurs.
Ce guide a pour objectif d’apporter des réponses pragmatiques et des conseils concrets pour renforcer la sécurité, maintenir votre propriété sous contrôle et réagir rapidement si votre maison ou appartement est victime d’une occupation illégale.
Le squat, dans le langage courant, désigne l’occupation sans droit ni titre d’un domicile ou de locaux privés. Il s’agit donc d’une violation manifeste du droit de propriété. Pourtant, la loi distingue différents cas selon que le bien constitue ou non la résidence principale du propriétaire.
Lorsqu’un domicile (maison ou appartement d’habitation) est occupé illégalement, l’intervention des forces de l’ordre est aujourd’hui facilitée grâce à un cadre législatif renforcé. En particulier, l’article 38 de la loi DALO permet au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux avec un délai de 24 heures lorsqu’il s’agit du domicile du propriétaire. Pour cela, ce dernier doit avoir déposé plainte et prouvé qu’il occupait ou devait occuper ce logement. Ces avancées donnent aux propriétaires un recours plus efficace et réduisent significativement les délais d’intervention des forces de l’ordre. En revanche, dans le cas d’un logement secondaire ou vacant depuis longtemps, le processus peut présenter plus de difficultés si l’identification d’une intrusion n’est pas immédiate.
Ces distinctions montrent déjà l’importance d’être en mesure de prouver à tout moment l’usage du logement, même s’il n’est pas occupé au quotidien.
Les squatteurs visent le plus souvent des biens :
L’absence de présence et de contrôle est donc l’un des premiers facteurs de risque. D’où l’importance d’adopter une stratégie de protection globale, à la fois matérielle, administrative et juridique.
Une sécurité bien pensée constitue l’élément central pour prévenir toute intrusion. Elle concerne autant la résistance physique du logement que sa surveillance.
Les portes blindées, serrures certifiées et huisseries renforcées sont aujourd’hui un minimum indispensable. Les fenêtres, notamment celles situées en rez-de-chaussée ou sur cour intérieure, doivent également être équipées de dispositifs anti-effractions. L’objectif n’est pas seulement de rendre l’accès difficile : il s’agit aussi de dissuader quiconque d’essayer de pénétrer dans les lieux.
Les biens mal protégés sont des cibles privilégiées car un intrus ne cherche jamais la complication. Le coût d’une serrure haute sécurité ou de volets renforcés doit être comparé à celui d’une expulsion potentiellement longue, et aux dégradations qu’un squatteur peut causer.
Outre la résistance mécanique, les systèmes modernes de surveillance jouent un rôle clé. Une alarme, associée à un service de télésurveillance, permet une intervention rapide en cas d’ouverture forcée. Les cameras connectées, activables à distance, renforcent la vigilance et ajoutent une preuve irréfutable en cas de squat.
Les technologies actuelles offrent également un contrôle du logement où que l’on se trouve : alertes en temps réel, vérification visuelle, historique d’accès… Ces systèmes constituent une véritable barrière préventive, d’autant plus efficace lorsqu’elle est visible.
Les squatteurs surveillent les signes de vacances. Une boîte aux lettres débordante, des volets fermés en permanence, un jardin non entretenu, une absence totale d’activité peuvent les inciter à tenter une occupation.
Même en cas d’absence prolongée, des solutions existent pour montrer que le bien reste sous contrôle : passage régulier d’un proche ou d’un voisin, relevé du courrier, éclairages programmés, entretien extérieur réalisé par des services spécialisés. La simple présence, même ponctuelle, peut suffire à décourager un intrus.
Dans les zones urbaines, il est souvent recommandé d’informer quelques habitants de l’immeuble : plus le voisinage est attentif, plus la protection du domicile est renforcée.
Le meilleur moyen de limiter le risque reste de ne jamais laisser le logement totalement vide. La location temporaire, notamment à des étudiants, à des salariés en mobilité ou à des entreprises, assure une présence légale et garantit la rentabilité du bien.
Certaines organisations proposent également des gardiens logés – parfois appelés « occupation précaire » ou « anti-squat » – qui veillent sur des bâtiments en attendant une vente, un chantier ou une mise sur le marché. Cette formule protège la propriété tout en donnant accès au logement sans jamais remettre en cause le titre du propriétaire.
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Les assurances habitation classiques ne couvrent pas toujours les conséquences d’un squat. Pour être bien protégé, il est conseillé de vérifier les options spécifiques mentionnant la prise en charge :
Une étude de devis permet d’ajuster la protection selon la valeur du bien et la durée de vacances. Dans certains cas, un assureur peut également exiger des preuves d’entretien ou de sécurité renforcée.
La rapidité est essentielle. Plus la réponse est tardive, plus la situation se complique. Dès qu’une intrusion est constatée, le propriétaire doit réunir les preuves de son droit de propriété et prévenir les autorités immédiatement.
Il est nécessaire de distinguer une occupation illégale d’une simple présence temporaire. Des indices évidents comme un changement de serrure, un refus d’accès ou la présence d’effets personnels d’inconnus dans le logement constituent des signaux d’alerte incontestables.
Les réformes récentes ont accéléré l’intervention des forces de l’ordre pour protéger plus efficacement les propriétaires. Une plainte doit être déposée dès que possible, accompagnée de tous les justificatifs du titre de propriété. La préfecture a ensuite la capacité de mettre en demeure les squatteurs de quitter les lieux dans des délais nettement plus courts qu’auparavant, notamment lorsqu’il s’agit d’un domicile.
Il reste toutefois primordial de respecter le cadre juridique strict : la récupération des locaux sans décision administrative ou judiciaire peut entraîner des poursuites contre le propriétaire lui-même.
Il est essentiel de distinguer l’intrusion d’un squatteur de la situation d’un locataire qui ne quitte pas le logement à la fin du contrat.
Dans ce second cas, le dispositif prévu par l’article 38 de la loi DALO ne s’applique pas. Le propriétaire ne peut donc pas demander à la préfecture une évacuation immédiate, car le locataire est entré dans les lieux de manière légale au départ.
Lorsque les démarches amiables ne suffisent pas, il faut alors engager une procédure d’expulsion classique :
Un bail bien rédigé joue ici un rôle primordial. La présence d’une clause résolutoire permet de justifier rapidement la résiliation du contrat en cas d’impayés ou d’occupation sans titre.
Le propriétaire ne doit surtout pas agir seul. Forcer l’entrée du domicile, couper l’électricité ou changer les portes pourrait se retourner contre lui… jusqu’à entraîner une plainte pour violation de domicile.
S’entourer de professionnels de l’immobilier ou d’un avocat spécialisé permet de sécuriser les démarches et d’éviter toute mise en difficulté.
Au-delà des dispositifs de sécurité, la vigilance administrative est indispensable. Conserver les factures d’énergie ou d'eau, un bail en cours ou tout élément prouvant l’usage du bien facilite l’action des autorités. Dans le cas d’un bien destiné à la location, mieux vaut éviter qu’il demeure vide trop longtemps entre deux locataires.
La mise en place de systèmes de surveillance, la conclusion claire d’un contrat ou la gestion professionnelle du bien offrent également une preuve constante de présence, même indirecte.
Le risque zéro n’existe pas, mais la combinaison de plusieurs mesures réduit très fortement le danger. Un logement entretenu, surveillé et juridiquement bien encadré a très peu de chances d’être ciblé par des squatteurs. Et en cas d’occupation illégale, le propriétaire doit agir vite, avec méthode, et utiliser les recours prévus par la loi.
Prévenir le squat ne se résume pas à installer une alarme ou des caméras. C’est une stratégie complète qui associe :
Pour les propriétaires, protéger leur patrimoine est un enjeu essentiel. Grâce à des mesures adaptées et à la connaissance des procédures d’expulsion, il est aujourd’hui possible de limiter les risques et de défendre efficacement son droit de propriété.
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