Tribune libre de Chrystelle Afeiche, Directrice juridique de Lodgis
Face à l’inquiétante crise du logement qui touche les métropoles françaises, les pouvoirs publics cèdent trop souvent à la facilité du bouc-émissaire en pointant du doigt les propriétaires bailleurs, comme l’illustre la dernière campagne de communication de la Mairie de Paris. En privilégiant une logique punitive plutôt qu’une logique d’incitation, cette approche fait fausse route : elle se trompe de diagnostic et, surtout, de remède.
Car le propriétaire bailleur n’est pas un adversaire, il est un partenaire économique indispensable du modèle français du logement. Le parc locatif privé représente environ 60 % du parc locatif total en France : sans l’investissement de ces particuliers, il serait impossible de répondre aux besoins de millions de locataires.
Il est donc temps de sortir de la figure du « méchant propriétaire », bien éloignée de la réalité de terrain. La grande majorité des bailleurs ne détiennent que 1,7 bien en moyenne. Loin de chercher à contourner les règles pour maximiser leur profit, ce sont pour beaucoup des particuliers qui investissent dans la pierre dans une logique patrimoniale de long terme. Face à la complexité croissante des règles, ils ont avant tout besoin de visibilité, d’accompagnement et de pédagogie.
Or, depuis plusieurs années, c’est exactement l’inverse qui leur est proposé : toujours plus de contraintes, de sanctions et d’incertitude. Trois dispositifs illustrent, chacun à leur manière, cette instabilité chronique : le DPE, l'encadrement des loyers et MaPrimeRénov'.
Le cas du diagnostic de performance énergétique (DPE) est le plus parlant : réformé en profondeur en 2021, il a vu ses seuils, son calendrier et sa méthode de calcul évoluer à un rythme quasi annuel, pénalisant tour à tour les petites surfaces ou le chauffage électrique. Sur cinq ans, ce sont ainsi pas moins de quatre évolutions substantielles du DPE qui se sont succédé. Comment s'étonner, dans ces conditions, que ce diagnostic ait perdu la confiance des propriétaires comme des professionnels, alors même qu'il conditionne le droit de louer, l'accès aux aides à la rénovation et la valeur patrimoniale du bien ?
MaPrimeRénov' n'échappe pas non plus à cette instabilité. En six ans d'existence, le dispositif aura changé de barème, de plafonds, de parcours et de financement presque chaque année, avec deux interruptions pures et simples du guichet en dix-huit mois. « Pas de budget, pas de guichet », résumait alors le ministre du Logement lui-même. Comment demander à un propriétaire de s'engager dans des travaux de plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la base d'une aide dont il ne sait jamais, d'une année sur l'autre, si elle sera disponible, ni à quelles conditions ?
L'encadrement des loyers mérite un traitement nuancé : son bilan n'est pas à sens unique. Si le marché meublé a su s'auto-réguler, les propriétaires ont progressivement fait des loyers de référence un repère de marché. Mais alors que l'expérimentation de la loi ELAN touche à sa fin, l'absence de visibilité sur sa poursuite recrée de l'instabilité : attention à ne pas ouvrir un nouveau cycle de bouleversements qui viendrait, une fois de plus, brouiller le message envoyé aux bailleurs.
La fiscalité de la location meublée s’inscrit désormais dans cette même logique de changements à répétition. Après la réforme de la fiscalité des plus-values en 2025, le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l’amortissement déductible en LMNP à 2,5 % de la valeur du bien et à 7 000 euros par an et par foyer fiscal. À ce stade, il s’agit d’une mesure proposée, qui n’est pas encore définitivement adoptée. Mais le signal envoyé aux bailleurs est déjà préoccupant : alors que l’on prétend vouloir relancer l’investissement locatif, on fragilise encore la visibilité de ceux qui font le choix de louer meublé. Et ce n’est pas en pénalisant le LMNP que l’on fera décoller le dispositif Jeanbrun : la relance de la location nue suppose de rendre cette offre attractive, non de rendre l’autre plus incertaine.
À ce maquis réglementaire s'ajoute une hausse mécanique des charges : frais de copropriété, coût des travaux de rénovation et alourdissement de la fiscalité locale. En parallèle, la gestion des impayés reste un calvaire : malgré les réformes, les procédures d’expulsion s’étirent sur 12 à 24 mois, laissant le bailleur seul face au risque financier tout en remboursant son crédit et ses charges sans percevoir de loyer. Dès lors, comment s'étonner du retrait progressif des bailleurs individuels, dont le parc privé recule d'environ 10 % par an, quand la gestion immobilière est devenue un parcours d'obstacles punitif et imprévisible ?
Cette instabilité réglementaire freine directement la décision d'investir. Un propriétaire qui s'engage sur quinze ou vingt ans pour préparer sa retraite, transmettre un patrimoine ou constituer une épargne, a besoin de savoir dans quel environnement il évoluera demain. Au-delà de la rentabilité, la confiance et la visibilité sont devenues les conditions indispensables de l'investissement. À force de modifier les règles du jeu, on encourage l'attentisme, on bloque les rénovations et on réduit l'offre. Certains propriétaires, poussés à bout, cherchent alors à vendre plutôt qu'à louer, mais se retrouvent tout aussi bloqués sur le marché de la transaction, plombé par des prix élevés et des taux d'intérêt qui restent contraignants. Le cercle vicieux est ainsi bouclé : les locataires en subissent les conséquences, faute de biens à louer comme à acheter.
La réponse à la crise ne peut pas être une nouvelle couche de sanctions. Il faut écarter les mesures à caractère confiscatoire qui retirent brutalement des biens du marché, à l'image de l'interdiction stricte de louer les passoires thermiques sans laisser le temps d'agir. L'orientation du projet de loi « Relance Logement », qui propose de suspendre cette interdiction dès lors que des travaux sont engagés, montre qu'une approche plus pragmatique est possible. C'est cet équilibre réel qu'il faut rebâtir, y compris sur les impayés. Le propriétaire ne peut se substituer à l'État dans son devoir de protection : plutôt que de lui faire porter seul le risque, explorons la création d'un fonds de garantie mutualisé et l'accélération des étapes judiciaires.
Il faut changer de méthode : passer d'une politique du bâton à une politique d'incitation, en misant sur la pédagogie, la stabilité réglementaire et le refus des mesures confiscatoires. Il est également nécessaire de penser une véritable stratégie de relance du logement dans sa globalité, et non par mesures isolées : les différentes réponses doivent être cohérentes, complémentaires, stables dans le temps et s'articuler entre elles pour construire une politique du logement lisible, durable et efficace.
Si nous voulons remettre des logements sur le marché et rénover le bâti, il faut redonner aux propriétaires l'envie et la capacité d'investir. Le propriétaire bailleur n'est pas le problème du logement : il est l'une des clés de sa résolution, et il est temps de le traiter comme tel.
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