En bref : le projet de loi « Relance logement » assouplit les règles applicables aux logements F et G et ajuste le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé). Des évolutions que Lodgis salue, mais dont l'efficacité dépendra des modalités concrètes de mise en œuvre et, plus largement, de la stabilité durable du cadre réglementaire, seule condition d'un retour de confiance des investisseurs.
Le projet de loi « Relance logement », porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, marque une inflexion importante de la politique du logement en France. Face à une crise locative qui s'aggrave et à un désengagement croissant des investisseurs particuliers, le Gouvernement semble avoir fait le choix d'une approche plus pragmatique, davantage fondée sur l'incitation économique que sur la contrainte réglementaire.
Deux mesures retiennent particulièrement l'attention des acteurs du marché : l'assouplissement des règles applicables aux logements classés F et G et les évolutions apportées au statut du bailleur privé, dit « dispositif Jeanbrun ».
Chez Lodgis, acteur spécialisé de la location meublée, nous saluons cette volonté de renouer le dialogue avec les propriétaires bailleurs. Ces évolutions vont globalement dans le bon sens. Elles traduisent une prise de conscience bienvenue des réalités économiques auxquelles sont confrontés les investisseurs particuliers. Pour autant, leur efficacité dépendra largement des modalités concrètes de leur mise en œuvre.
La mesure la plus emblématique du projet de loi consiste à permettre le maintien ou la remise en location des logements classés F et G, sous réserve pour le propriétaire de s'engager dans un parcours de rénovation énergétique encadré.
Concrètement, le bailleur devra contractualiser ses travaux et verser un acompte correspondant à 10 % de leur montant prévisionnel, avec l'obligation d'atteindre au minimum la classe E dans un délai de trois ans pour les maisons individuelles et de cinq ans pour les logements situés en copropriété.
L'ambition affichée est considérable : remettre entre 650 000 et 700 000 logements sur le marché locatif d'ici 2028.
Cette évolution constitue une réponse pragmatique à une difficulté devenue manifeste. Si l'interdiction progressive des passoires thermiques répondait à un objectif environnemental légitime, elle produisait également un effet pervers majeur : la sortie progressive de centaines de milliers de logements du marché locatif sans accélération proportionnelle des travaux de rénovation.
En privilégiant désormais une logique d'obligation d'investissement plutôt qu'une interdiction immédiate de louer, le Gouvernement reconnaît une réalité économique essentielle : rénover un logement nécessite du temps, des financements et, particulièrement en copropriété, des processus décisionnels souvent longs et complexes.
Si le principe apparaît équilibré, sa mise en œuvre pratique soulève encore plusieurs interrogations importantes.
La première concerne la capacité financière des propriétaires à entrer dans le dispositif. L'obligation de verser un acompte de 10 % constitue un engagement crédible, mais elle risque également d'exclure une partie des bailleurs les plus fragiles financièrement, notamment ceux qui ne détiennent qu'un seul bien locatif (82 % des propriétaires chez Lodgis).
Au-delà du financement, les modalités de contrôle restent largement à préciser. Plusieurs questions demeurent ouvertes :
Cette dernière question est centrale. Le futur dispositif reposera-t-il sur une obligation de moyens ou sur une obligation de résultat ? Les réponses apportées à cette interrogation conditionneront largement la confiance des investisseurs.
Le cas des copropriétés illustre particulièrement cette problématique. Si le délai porté à cinq ans constitue une avancée bienvenue, la réalité opérationnelle des rénovations collectives demeure souvent incompatible avec des calendriers trop contraints : votes en assemblée générale, mobilisation des financements, coordination des copropriétaires ou disponibilité des entreprises peuvent considérablement allonger les délais.
Le projet de loi apporte également plusieurs assouplissements au statut du bailleur privé adopté en loi de finances pour 2026.
La première évolution majeure concerne le seuil minimal de travaux requis dans l'ancien, qui passerait de 30 % à 20 % du prix d'acquisition. Cette modification constitue une correction bienvenue d'une exigence qui apparaissait particulièrement dissuasive.
Pour autant, ce niveau demeure élevé. Un investisseur acquérant un bien de 300 000 euros devra encore engager 60 000 euros de travaux pour accéder au dispositif. Pour de nombreux bailleurs, cette exigence continue de limiter fortement l'accessibilité du régime.
Le second assouplissement porte sur les objectifs de performance énergétique. Le texte abandonne une logique d'excellence énergétique difficilement atteignable pour une partie importante du parc ancien, au profit d'une approche fondée sur l'amélioration effective des performances : gain de deux classes pour les logements F et G, d'une classe pour les logements E, avec pour objectif fréquent l'atteinte de la classe D.
Cette évolution traduit une meilleure prise en compte des contraintes techniques et économiques propres à l'immobilier ancien.
Ces évolutions rendent théoriquement le dispositif plus accessible et plus réaliste. Elles ne répondent toutefois qu'imparfaitement à la question fondamentale que se pose tout investisseur : le rendement économique attendu compense-t-il réellement les contraintes imposées ?
Car ces contraintes demeurent nombreuses :
Prenons l'exemple d'un investisseur acquérant un appartement ancien de 50 m² à Lyon 6 pour 300 000 euros. Malgré l'abaissement du seuil de travaux, il devra encore investir environ 60 000 euros pour accéder au dispositif.
| Marché libre (encadré) | Dispositif Jeanbrun | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 1 100 € | 732 € |
| Manque à gagner sur 9 ans | ~40 000 € de revenus locatifs | |
L'effort économique consenti représente donc près de 40 000 euros de revenus locatifs sur la durée minimale d'engagement (9 ans).
La question n'est donc plus uniquement fiscale. Elle est avant tout économique : le bénéfice procuré par le mécanisme d'amortissement sera-t-il suffisant pour compenser durablement les contraintes de rendement imposées ?
Dans les grandes métropoles où intervient Lodgis, les plafonds de loyers envisagés apparaissent souvent très inférieurs aux loyers de référence majorés applicables dans les zones d'encadrement, ce qui interroge directement l'attractivité réelle du dispositif.
Si le dispositif Jeanbrun pourrait contribuer à soutenir efficacement l'investissement locatif dans le neuf, son impact sur le parc ancien risque de demeurer plus limité.
Dans ce contexte, la location meublée traditionnelle conserve des atouts structurels importants, particulièrement dans les grandes métropoles où la mobilité résidentielle est forte.
Elle répond aux usages contemporains des locataires : mobilité professionnelle, études, transitions de vie, tout en offrant aux investisseurs davantage de souplesse dans la gestion de leur patrimoine et un équilibre économique souvent plus favorable.
Cette réalité pourrait conduire, paradoxalement, à renforcer encore l'attractivité du meublé traditionnel dans l'ancien, alors même que la réforme vise à relancer plus largement l'investissement locatif.
Le projet de loi « Relance logement » traduit un changement d'approche important de la politique du logement. En reconnaissant davantage les contraintes économiques des propriétaires bailleurs, le Gouvernement amorce un rééquilibrage attendu entre objectifs environnementaux, besoins de logement et attractivité de l'investissement locatif. Reste désormais à vérifier si les arbitrages retenus permettront effectivement de recréer les conditions d'un retour durable des investisseurs privés sur le marché locatif français.
Au-delà des ajustements proposés par le projet de loi « Relance logement », il est impératif d'attirer l'attention sur un enjeu plus fondamental pour l'avenir du marché locatif : celui de la stabilité du cadre juridique, fiscal et réglementaire applicable à l'investissement immobilier.
Les assouplissements annoncés constituent des signaux positifs. Ils traduisent une prise de conscience bienvenue des difficultés rencontrées par les investisseurs particuliers. Toutefois, leur efficacité risque de demeurer limitée si elle ne s'accompagne pas d'un engagement plus global en faveur de la stabilité et de la prévisibilité des règles applicables.
Ces dernières années, les propriétaires bailleurs ont dû faire face à une succession de réformes, de modifications et parfois de revirements concernant des sujets pourtant structurants pour leurs décisions d'investissement :
Cette succession de mesures, d'ajustements et parfois de changements de cap a contribué à créer un climat d'incertitude peu compatible avec la logique même de l'investissement immobilier, qui s'inscrit par nature dans le temps long.
Or, un investisseur n'a pas seulement besoin d'incitations fiscales ou de dispositifs attractifs. Il a avant tout besoin de visibilité, de prévisibilité et de sécurité juridique. La confiance des investisseurs privés ne pourra être restaurée durablement qu'à la condition que les règles du jeu soient stabilisées sur plusieurs années et que les orientations publiques gagnent en lisibilité et en cohérence.
La relance de l'investissement locatif passe donc autant par la qualité des dispositifs proposés que par la capacité des pouvoirs publics à offrir un environnement réglementaire stable, lisible et durable.
Le projet de loi portant sur le dispositif Jeanbrun constitue avant tout une réponse destinée à soutenir l'investissement locatif dans le neuf en location nue. Son efficacité reposera toutefois sur une condition essentielle : que les prix de vente s'ajustent à la réalité des loyers autorisés, plafonnés à environ 20 % sous le niveau de l'encadrement. Or, rien n'indique que les prix de vente s'ajusteront dans les mêmes proportions. Sans cette correction du marché, l'équation économique risque de rester insuffisamment attractive pour les investisseurs.
Dans l'ancien, cette difficulté est encore plus marquée. Les niveaux de prix, le coût du financement et la charge des travaux de rénovation limitent la capacité à dégager un rendement compatible avec les exigences du dispositif.
À l'inverse, la location meublée traditionnelle conserve aujourd'hui un cadre réglementaire stabilisé et un modèle fiscal désormais clarifié. Les investisseurs connaissent les règles du jeu. Leur principal enjeu n'est plus réglementaire, mais économique : trouver des prix d'acquisition en adéquation avec les loyers pratiqués, pour retrouver des rendements à la hauteur de leurs objectifs d'investissement.
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