Bail mobilité vs Airbnb : l'alternative légale à la location touristique

Depuis la loi Le Meur, la location touristique type Airbnb est soumise à un enregistrement national obligatoire, à un quota de jours pouvant être abaissé à 90 par la commune, et à un DPE minimum pour obtenir un changement d'usage — avec des amendes pouvant atteindre 50 000 € par an en cas de dépassement. Le bail mobilité échappe à l'ensemble de ces contraintes : il constitue la résidence principale du locataire, pas un meublé de tourisme. Il permet de louer un bien meublé toute l'année, avec moins de rotation, moins d'usure et moins de conflits de copropriété qu'une location saisonnière répétée.

Quelles sont les règles de la location saisonnière type Airbnb en 2026 ?

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a considérablement renforcé l'encadrement de la location touristique de courte durée :

• Résidence principale : location limitée à 120 jours par an, un seuil que chaque commune peut abaisser jusqu'à 90 jours par simple délibération — déjà voté à Paris, Marseille, Lyon et Bordeaux.
• Résidence secondaire : une autorisation de changement d'usage est obligatoire auprès de la mairie, quelle que soit la durée de location envisagée, dans les communes où cette réglementation s'applique. En vertu de l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation, elle s'applique de plein droit dans les villes de plus de 200 000 habitants (Paris, Lille, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Rennes, Montpellier) ainsi que dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. Elle peut aussi s'appliquer dans toute autre commune en zone tendue, dès lors que le conseil municipal ou la communauté de communes l'a votée, conformément à l'article L.631-9 du même code. Il est donc nécessaire de se renseigner directement auprès de la mairie concernée avant toute mise en location.
• Enregistrement national : chaque logement doit disposer d'un numéro d'enregistrement à 13 chiffres, affiché sur toute annonce, via un téléservice national généralisé au plus tard le 20 mai 2026.
• DPE minimum : toute nouvelle demande de changement d'usage exige désormais un diagnostic de performance énergétique de classe E au minimum.

Que risque-t-on en cas de non-respect de ces règles ?

Le dépassement du quota de jours autorisé expose à une amende pouvant atteindre 15 000 € par an, les plateformes étant tenues de bloquer automatiquement toute annonce dépassant le quota fixé par la commune. Le défaut d'enregistrement national est sanctionné par une amende de 10 000 €, portée à 50 000 € en cas de fausse déclaration. Louer une résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage expose par ailleurs à des poursuites, avec des montants de sanction qui varient selon la commune.

Pourquoi le bail mobilité échappe-t-il à ces contraintes ?

Le bail mobilité constitue, pendant toute sa durée, la résidence principale du locataire. Il relève donc du régime de la location meublée classique (loi du 6 juillet 1989), et non du régime du meublé de tourisme. Concrètement, un propriétaire qui loue en bail mobilité n'a besoin ni d'enregistrement national, ni d'autorisation de changement d'usage, ni de respecter un quota de jours, ni de justifier d'un DPE minimum propre à la location touristique. Il peut louer son bien toute l'année, y compris dans les communes où le changement d'usage est en pratique très difficile à obtenir.

Quels sont les autres avantages du bail mobilité face à Airbnb ?

Au-delà du cadre réglementaire, le bail mobilité présente des avantages pratiques pour la gestion du bien :

• Une rotation des locataires bien moins fréquente qu'en location saisonnière, ce qui réduit l'usure du logement et le risque de dégradations.
• L'absence d'arrivées et de départs répétés, sans ménage à organiser entre chaque séjour.
• Un moindre risque de plaintes de la part des copropriétaires, souvent sensibles aux nuisances liées à une rotation touristique fréquente.

Bail mobilité : l'essentiel en bref

Le bail mobilité se signe pour une durée de 1 à 10 mois avec des locataires justifiant d'une situation de mobilité (études, stage, mission professionnelle, mutation…). Aucun dépôt de garantie n'est autorisé : le bailleur peut demander soit la garantie Visale, soit un garant classique, mais jamais les deux pour un même locataire. Le loyer reste libre, sauf dans les zones soumises à l'encadrement des loyers.

Pour le détail complet de ces règles, consultez notre page bail mobilité : définition, durée, conditions.

En résumé

Face à un cadre Airbnb de plus en plus contraignant, le bail mobilité reste une solution légale simple pour louer un bien meublé toute l'année, sans enregistrement, sans changement d'usage et sans quota de jours.

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