La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local qui peut concerner les propriétaires de logements meublés, y compris lorsqu'ils exercent leur activité sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Contrairement à la taxe foncière, qui est liée à la propriété d'un bien immobilier, la CFE est liée à l'exercice d'une activité considérée comme commerciale sur le plan fiscal. Les loueurs en meublé professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP) peuvent donc être redevables de cet impôt, sous réserve des exonérations applicables. Plusieurs situations permettent de bénéficier d'une exonération, notamment lorsque les recettes de la période de référence ne dépassent pas 5 000 €, pour la cotisation minimum, ou dans certaines situations de location occasionnelle d'une partie de l'habitation personnelle. Des exonérations spécifiques peuvent également concerner la location de chambres dans la résidence principale ou certains meublés de tourisme. La CFE n'est en principe pas due au titre de l'année de création de l'activité et la base d'imposition bénéficie généralement d'une réduction de 50 % l'année suivante. Le montant de la cotisation dépend notamment de la commune d'imposition, des taux votés localement, de la valeur locative des biens utilisés pour l'activité et de l'éventuelle cotisation minimum. Lors du démarrage d'une location meublée, le propriétaire doit déclarer son activité sur le guichet unique des formalités des entreprises afin d'obtenir un numéro SIRET, puis remplir une déclaration initiale de CFE au moyen du formulaire n° 1447-C-SD, en principe avant le 31 décembre de l'année de création. Les avis de CFE sont consultables dans l'espace professionnel sur impots.gouv.fr et la cotisation est généralement payable au plus tard le 15 décembre. Au régime micro-BIC, la CFE ne peut pas être déduite individuellement des revenus locatifs, car les dépenses sont prises en compte par un abattement forfaitaire. Au régime réel, elle constitue en principe une charge déductible du résultat de l'activité de location meublée. En cas d'erreur sur un avis d'imposition, le propriétaire peut contacter son service des impôts des entreprises et déposer une réclamation selon les procédures applicables. Pour anticiper la fiscalité de son investissement, il est donc important de vérifier les exonérations possibles, les obligations déclaratives, les échéances de paiement et les règles de déductibilité. Spécialiste de la location meublée et de la gestion locative, Lodgis accompagne les propriétaires dans l'estimation des loyers, la recherche de locataires et la gestion de leurs biens immobiliers à Paris et dans les grandes villes françaises.
Vous êtes propriétaire d'un appartement meublé que vous proposez à la location ? En plus de l'impôt sur vos revenus locatifs et de la taxe foncière, vous pouvez être concerné par une autre taxe : la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Malgré son nom, cet impôt ne concerne pas uniquement les sociétés. Les particuliers qui louent un logement meublé peuvent également être tenus de le payer, même lorsqu'ils ne se considèrent pas comme des professionnels de l'immobilier.
Heureusement, plusieurs situations permettent de bénéficier d'une exonération, notamment lorsque les recettes locatives sont limitées ou pendant la première année d'activité.
Qui doit payer la cotisation foncière des entreprises en 2027 ? Comment son montant est-il calculé ? Quelles sont les exonérations possibles et les démarches à effectuer ?
Découvrez les principales règles à connaître pour mieux anticiper la fiscalité de votre location meublée.
La cotisation foncière des entreprises est un impôt local payé par les personnes qui exercent certaines activités professionnelles, y compris à titre individuel.
Même si vous êtes un particulier, la mise en location habituelle d'un logement meublé est considérée comme une activité commerciale sur le plan fiscal.
C'est pourquoi vous pouvez être redevable de cette cotisation, que vous possédiez un seul appartement ou plusieurs biens destinés à la location.
Cette taxe ne doit pas être confondue avec la taxe foncière :
Un propriétaire peut donc avoir à payer ces deux taxes pour un même logement.
Non, pas automatiquement.
Lorsqu'un particulier loue un logement meublé, il relève généralement du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), sous réserve de respecter les conditions fiscales correspondantes.
Ce statut signifie qu'il n'est pas considéré comme un loueur professionnel pour l'imposition de ses revenus locatifs.
Cependant, cette distinction ne s'applique pas de la même manière à la cotisation foncière des entreprises.
En effet, un propriétaire relevant du statut LMNP peut être redevable de cet impôt, tout comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Le caractère professionnel ou non de l'activité au regard de l'impôt sur le revenu ne détermine donc pas, à lui seul, l'obligation de payer cette cotisation.
Tous les propriétaires de logements meublés ne doivent pas nécessairement payer cet impôt.
La réglementation prévoit plusieurs situations d'exonération, notamment en fonction du montant des recettes locatives, de la nature du logement ou des conditions de location.
Les propriétaires dont les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 € au cours de la période fiscale de référence peuvent bénéficier d'une exonération de la cotisation minimum.
Il s'agit d'une disposition particulièrement intéressante pour les propriétaires qui perçoivent de faibles revenus locatifs.
Exemple :
Vous louez un petit logement meublé et percevez 4 800 € de recettes annuelles.
Si ce montant correspond aux recettes retenues pour la période fiscale de référence et que votre cotisation relève de la base minimum, vous pouvez bénéficier de l'exonération.
Attention : l'administration tient compte d'une période de référence qui ne correspond pas nécessairement à l'année en cours. Les recettes peuvent également être annualisées dans certaines situations de début d'activité.
Un propriétaire peut également bénéficier d'une exonération lorsqu'il loue occasionnellement et de manière non répétée une partie de son habitation personnelle.
Cette exonération peut concerner une résidence principale ou secondaire.
En revanche, une location renouvelée régulièrement, notamment chaque année, ne présente pas nécessairement le caractère exceptionnel requis.
Un propriétaire qui loue une partie de sa résidence principale peut également être exonéré lorsque le locataire y établit sa résidence principale et que le loyer respecte les plafonds considérés comme raisonnables par l'administration fiscale.
Cette situation peut notamment concerner un propriétaire qui accueille un étudiant dans une chambre meublée de son logement.
Les plafonds de loyers applicables sont actualisés périodiquement et diffèrent selon la localisation du bien.
La location meublée touristique de tout ou partie de son habitation personnelle peut également bénéficier d'une exonération.
Toutefois, cette exonération peut être remise en cause par une délibération de la collectivité locale compétente.
Il est donc nécessaire de vérifier les dispositions applicables dans la commune où se situe le logement.
Oui. En principe, la cotisation foncière des entreprises n'est pas due au titre de l'année de création de l'activité.
Cette exonération permet aux propriétaires qui débutent une activité de location meublée de ne pas supporter immédiatement cette imposition.
Exemple :
Vous commencez à louer votre appartement meublé en septembre 2027.
Sous réserve que cette date corresponde bien à la création de votre activité au sens fiscal :
Attention : cette exonération ne signifie pas qu'aucune démarche administrative n'est nécessaire.
Même si vous n'avez pas de cotisation à payer la première année, vous devez effectuer votre déclaration initiale auprès de l'administration fiscale.
Contrairement à certains impôts dont les taux sont identiques sur l'ensemble du territoire, la cotisation foncière des entreprises dépend notamment de la commune d'imposition.
Son calcul repose principalement sur deux éléments :
La cotisation peut être calculée à partir de la valeur locative cadastrale des biens passibles de taxe foncière utilisés pour l'activité.
Cette valeur est déterminée selon des règles fiscales et ne correspond pas nécessairement au loyer réellement perçu.
Lorsque la base d'imposition est faible ou dans certaines situations particulières, une cotisation minimum peut s'appliquer.
Cette cotisation repose sur une base fixée localement dans les limites prévues par la réglementation.
Le montant peut donc varier d'une commune à l'autre.
Prenons l'exemple de deux propriétaires qui proposent chacun un appartement meublé à la location.
Même s'ils perçoivent un montant de loyers comparable, leur cotisation foncière peut être différente si leurs biens sont situés dans des communes distinctes.
Cette différence peut notamment s'expliquer par les taux d'imposition et les bases minimums décidés localement.
Il n'existe donc pas de montant unique de CFE applicable à tous les propriétaires de logements meublés en France.
Lorsqu'un propriétaire commence une activité de location meublée, plusieurs formalités fiscales doivent être accomplies.
La première étape consiste à déclarer le début de l'activité de location meublée sur le guichet unique des formalités des entreprises, généralement dans les 15 jours suivant son commencement.
Cette démarche permet notamment d'obtenir un numéro SIRET, c'est-à-dire un numéro d'identification attribué à chaque établissement exerçant une activité.
Ce numéro est utilisé pour différentes formalités fiscales et administratives.
Le propriétaire doit également transmettre une déclaration initiale à l'administration fiscale.
Cette formalité s'effectue au moyen du formulaire n° 1447-C-SD.
Ce document permet notamment de communiquer les informations nécessaires à l'établissement de l'imposition et de signaler les situations ouvrant droit à une exonération.
Il doit en principe être transmis au plus tard le 31 décembre de l'année de création de l'activité.
Non. Une déclaration initiale n'a normalement pas besoin d'être renouvelée chaque année si la situation du propriétaire reste inchangée.
En revanche, certaines modifications doivent être signalées à l'administration.
Il peut notamment s'agir d'un changement de surface, d'une évolution de l'activité ou d'une demande d'exonération particulière.
Dans ces situations, une déclaration modificative peut être nécessaire.
La cotisation foncière des entreprises se consulte et se règle directement sur le site officiel des impôts.
Contrairement à l'impôt sur le revenu des particuliers, les avis de cotisation sont accessibles dans l'espace professionnel du contribuable.
Même lorsqu'il exerce son activité à titre non professionnel au sens de l'impôt sur le revenu, le propriétaire d'un logement meublé doit disposer d'un espace professionnel sur impots.gouv.fr pour consulter et régler cette taxe.
Cet espace permet notamment de :
La cotisation foncière des entreprises est généralement payable au plus tard le 15 décembre de chaque année, sous réserve des ajustements du calendrier fiscal.
Pour certains contribuables dont la cotisation est élevée, un acompte peut également être exigé en juin.
Le règlement s'effectue obligatoirement par voie dématérialisée, selon les modalités proposées par l'administration.
Le traitement fiscal de la cotisation foncière dépend du régime d'imposition choisi par le propriétaire.
Les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Au régime micro-BIC, les dépenses sont prises en compte au moyen d'un abattement forfaitaire.
La cotisation foncière des entreprises ne peut donc pas être déduite séparément des recettes locatives.
Le régime réel permet de déduire les dépenses effectivement supportées dans le cadre de l'activité, sous réserve du respect des conditions fiscales.
La cotisation foncière des entreprises constitue en principe une charge déductible du résultat de l'activité de location meublée.
Exemple :
Un propriétaire perçoit 15 000 € de loyers annuels et paie 400 € de cotisation foncière des entreprises.
S'il relève du régime réel, cette dépense peut venir diminuer son résultat fiscal, en complément des autres charges déductibles.
Cette possibilité constitue un élément à prendre en compte lorsqu'il compare les différents régimes d'imposition.
Il peut arriver qu'un propriétaire reçoive un avis de cotisation foncière alors qu'il pense bénéficier d'une exonération ou constate une anomalie dans le calcul.
Dans ce cas, plusieurs vérifications sont recommandées.
Commencez par contrôler :
Si vous constatez une erreur, vous pouvez demander des explications auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre activité.
Il est recommandé d'exposer précisément votre situation et de joindre les justificatifs nécessaires.
Lorsque vous estimez que l'imposition n'est pas justifiée, vous pouvez déposer une réclamation dans les délais réglementaires.
Attention : une réclamation ne suspend pas automatiquement l'obligation de paiement. Un sursis de paiement peut être demandé dans les conditions prévues par la réglementation.
La cotisation foncière des entreprises fait partie des dépenses à prendre en considération lorsqu'on évalue la rentabilité d'un logement meublé.
Même si elle peut paraître secondaire par rapport au montant des loyers, elle représente une charge supplémentaire qui peut varier selon la localisation du bien.
Avant d'investir ou de mettre votre appartement en location, il est donc conseillé de :
Cette anticipation permet d'évaluer plus précisément les dépenses liées à la location et de limiter les mauvaises surprises fiscales.
Spécialiste de la location meublée et de la gestion locative, Lodgis accompagne les propriétaires dans la mise en location et la valorisation de leur patrimoine immobilier.
Que vous souhaitiez louer votre premier appartement meublé ou développer votre investissement locatif, nos équipes vous accompagnent dans l'estimation de votre loyer, la recherche de locataires et, selon la formule choisie, la gestion quotidienne de votre logement.
En vous appuyant sur l'expertise de Lodgis, vous bénéficiez d'un accompagnement adapté à votre projet immobilier.
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Oui, en principe. La location habituelle d'un logement meublé peut entraîner l'obligation de payer la cotisation foncière des entreprises, même lorsque le propriétaire est un particulier. Plusieurs exonérations existent toutefois.
Non, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ne permet pas automatiquement d'échapper à la cotisation foncière. L'obligation dépend notamment de l'activité exercée et des éventuelles exonérations applicables.
Les contribuables dont les recettes ne dépassent pas 5 000 € au cours de la période de référence peuvent bénéficier d'une exonération de la cotisation minimum, sous réserve des conditions applicables.
Non. En principe, la cotisation n'est pas due l'année de création de l'activité. La déclaration initiale reste néanmoins obligatoire.
Oui. Ces deux impôts répondent à des règles différentes. La taxe foncière est liée à la propriété du bien immobilier, tandis que la cotisation foncière dépend de l'activité exercée.
L'avis de cotisation foncière des entreprises est disponible dans l'espace professionnel du contribuable sur le site impots.gouv.fr.
Oui, en principe, si le propriétaire relève du régime réel d'imposition. En revanche, au régime micro-BIC, les charges sont couvertes par un abattement forfaitaire et ne peuvent pas être déduites individuellement.
La situation fiscale doit être examinée en fonction de l'organisation de l'activité, de la localisation des logements et des règles applicables à chaque établissement. Il est recommandé de demander confirmation à l'administration fiscale pour éviter une déclaration incorrecte.
La cotisation foncière des entreprises en location meublée est un impôt que de nombreux propriétaires bailleurs doivent prendre en compte, même lorsqu'ils exercent leur activité à titre non professionnel.
Son montant dépend notamment de la commune d'imposition et de la base retenue par l'administration fiscale. Plusieurs exonérations peuvent toutefois s'appliquer, notamment en cas de faibles recettes ou lors de la première année d'activité.
Pour les propriétaires, l'essentiel est donc de vérifier leur situation fiscale, d'effectuer les déclarations nécessaires et d'anticiper cette dépense dans le calcul de leur rentabilité locative.
Une bonne connaissance de ces obligations permet de gérer son investissement meublé avec davantage de sérénité.
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