Choisir son locataire : guide pour les propriétaires bailleurs

Pour tout propriétaire, bien choisir son locataire est une étape essentielle dans une stratégie de location immobilière réussie. Un bon locataire garantit le paiement régulier des loyers, prend soin du logement et facilite une gestion locative sereine. À l’inverse, une mauvaise sélection peut entraîner des impayés, des dégradations et des conflits.

Dans cet article, nous vous expliquons comment choisir votre locataire, quels documents vérifier, quels critères privilégier et quelles erreurs éviter. Vous découvrirez aussi comment Lodgis, spécialiste de la location meublée, vous accompagne dans la sélection et la gestion de votre bien, que vous souhaitiez garder la main ou nous déléguer l’intégralité du processus.

1/ Pourquoi le choix du locataire est déterminant

Le choix du locataire est une décision clé pour tout bailleur. Un bon candidat :

• Paie son loyer dans les délais
• Respecte les règles fixées dans le bail
• Prend soin du logement.
• Limite les risques d’impayés, de vacance locative ou de dégradations

Un mauvais profil, en revanche, peut avoir un impact négatif sur la rentabilité et la tranquillité de votre investissement immobilier. D’où l’importance d’une vérification rigoureuse du dossier locataire.

2/ Quels documents demander au locataire pour justifier de sa solvabilité ?

En tant que futur bailleur d'un appartement meublé, il est normal de demander au futur locataire de fournir des documents pour justifier de son identité et de sa solvabilité pour décider ou non de lui louer votre appartement.

Toutefois, certaines pratiques abusives ont été dénoncées dans le cadre de la location vide. Une liste de documents que les bailleurs ne doivent pas demander aux candidats locataires a donc été dressée et largement diffusée (notamment par la HALDE - Haute Autorité de Lutte contre les Discriminations et pour l'Egalité).
Si cette liste n'est pas impérative pour la location meublée, il est cependant vivement conseillé de s'y tenir : votre relation contractuelle avec votre locataire n'en sera que meilleure.

Ainsi, vous pouvez demander :

• Une pièce d'identité (carte nationale d'identité, passeport, carte de séjour)
• Les trois derniers bulletins de salaire, plus celui de décembre
• Le dernier avis d'imposition 
• Un contrat de travail
• Au maximum la production de deux bilans pour les travailleurs indépendants
• Une quittance de loyer
• Une caution solidaire, une caution bancaire

Mais vous ne pouvez pas demander :

• Une photographie d'identité (autre que celle de la pièce d'identité)
• Une carte d'assuré social
• Une copie du relevé de compte bancaire ou postal
• Une attestation de bonne tenue de compte bancaire
• Une attestation d'absence de crédit en cours
• Une autorisation de prélèvement automatique
• Une attestation de l'ancien bailleur dès lors que le candidat présente d'autres justificatifs (quittance de loyer)
• Une attestation de l'employeur si le candidat fournit un contrat de travail et ses derniers bulletins de salaire
• Un contrat de mariage ou certificat de concubinage
• Un jugement de divorce
• Un chèque de réservation de logement
• Un dossier médical personnel
• Un extrait de casier judiciaire
• La production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants
• Une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l'information de la non-inscription à ce fichier

Revenus mensuels et solvabilité

Le revenu du locataire est déterminant. Il doit permettre de couvrir facilement le loyer et les charges. La règle courante est un revenu équivalant à au moins 3 fois le loyer charges comprises.

Si ce n’est pas le cas, vous pouvez exiger un garant solide, ou souscrire une assurance loyers impayés (GLI) si le candidat est éligible. Ces solutions permettent de renforcer la sécurité locative.

Comportement et réactivité

Un locataire sérieux fournit rapidement un dossier complet, respecte les délais de réponse et pose des questions pertinentes sur le logement, le bail ou les conditions de location. Ces éléments reflètent souvent la qualité de la future relation locative.

3/ Vérifier le dossier locataire : les documents à exiger

Pour chaque candidat, demandez un dossier clair, lisible, et composé uniquement de pièces justificatives autorisées par la loi. Voici les documents à vérifier :

• Pièce d’identité (carte nationale d’identité, passeport, titre de séjour)
• Contrat de travail ou attestation d’employeur
• Trois derniers bulletins de salaire
• Dernier avis d’imposition
• Justificatif de domicile actuel
• Justificatifs du garant : identité, revenus, bail ou avis d’imposition.

Ces documents doivent être cohérents entre eux. Vérifiez attentivement les dates, les montants, les noms, et signalez toute incohérence ou falsification. En cas de doute, demandez une attestation complémentaire.

Chez Lodgis, chaque dossier locataire fait l’objet d’une vérification complète, garantissant des locataires fiables et une gestion locative sécurisée.

4/ Évaluer la solvabilité du locataire

La solvabilité est un indicateur clé. Pour l’évaluer :

• Comparez les revenus nets mensuels au montant du loyer
• Vérifiez la durée du contrat de travail
• Analysez la stabilité professionnelle via le bulletin de salaire et l’avis d’imposition
• Vérifiez l’existence et la solidité d’un garant.

5/ Ce que Lodgis propose aux propriétaires

En tant qu’agence spécialisée dans la location meublée, Lodgis propose deux solutions :

Sélection partagée du locataire

Vous souhaitez rester impliqué ? Nous vous présentons uniquement des profils qualifiés, avec dossiers complets et justificatifs vérifiés. Vous avez le dernier mot dans le choix du locataire.

Gestion locative complète

Vous préférez déléguer ? Nous prenons en charge l’intégralité de la location :

• Estimation et valorisation de votre appartement
• Diffusion de l’annonce
• Sélection des candidats
• Vérification des dossiers
• Signature du bail
• Encaissement des loyers.

Nous vous garantissons une gestion locative sans stress, avec des locataires solvables et une relation transparente à chaque étape.

6/ Les erreurs à éviter dans le choix du locataire

Même avec de bonnes intentions, certains propriétaires commettent des erreurs courantes :

• Accepter un dossier incomplet ou flou
• Négliger la vérification des justificatifs
• Refuser un candidat sérieux pour des raisons non fondées (ex. étudiant, étranger)
• Ne pas demander de garant ni souscrire de garantie loyers impayés
• Louer sans formaliser de bail écrit conforme.

Ces erreurs peuvent entraîner des risques importants, allant de l’impayé au contentieux.

Foire aux questions (FAQ)

Quels sont les documents obligatoires dans un dossier locataire ?

Pièce d’identité, contrat de travail, bulletins de salaire, avis d’imposition, justificatif de domicile, et garant le cas échéant.

Quelle est la règle des 3 fois le loyer ?

Les revenus nets mensuels du locataire doivent être au minimum trois fois supérieurs au loyer charges comprises pour garantir sa solvabilité.

Comment se protéger contre les impayés ?

En exigeant un garant solide ou en souscrivant une assurance loyers impayés (GLI).

Puis-je choisir mon locataire moi-même ?

Oui, avec Lodgis, vous pouvez conserver le choix final du candidat, ou nous déléguer entièrement la gestion locative selon vos préférences.

Conclusion

Le choix du locataire est une décision stratégique pour tout bailleur. Il conditionne la stabilité de vos revenus locatifs, la bonne conservation de votre logement et la réussite de votre projet immobilier.

Lodgis vous propose un accompagnement sur mesure, avec ou sans délégation, pour trouver rapidement un locataire fiable et sécuriser votre investissement locatif. Contactez nos experts et découvrez nos solutions de gestion.

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