Pour choisir un bien immobilier destiné à la location, plusieurs critères sont essentiels : l'emplacement, la demande locative, le profil des futurs locataires, la surface, l'agencement et le potentiel de rentabilité. Studio, T2 ou logement familial, chaque typologie présente des avantages selon le marché local. Avant l'achat, il faut estimer le loyer potentiel et intégrer tous les coûts : frais d'acquisition, travaux, charges de copropriété, fiscalité, financement et vacance locative. Le diagnostic de performance énergétique (DPE), les restrictions de location des logements énergivores et l'état de la copropriété doivent également être vérifiés. Enfin, le choix entre location meublée et location vide dépend des objectifs patrimoniaux et de la demande locale. Un investissement locatif réussi repose sur un prix d'achat cohérent, des charges maîtrisées et un logement adapté aux attentes des locataires.
Acheter un appartement pour le louer peut permettre de générer des revenus complémentaires, de se constituer un patrimoine et de préparer l'avenir. Mais la réussite d'un investissement locatif dépend avant tout du choix du bien immobilier.
Emplacement, type de logement, demande locative, prix d'achat, loyer potentiel, travaux, DPE, charges de copropriété… de nombreux critères doivent être étudiés avant de faire une offre. Un logement attractif à l'achat n'est pas nécessairement un bon investissement pour le locatif : il doit également être adapté aux attentes des futurs locataires et offrir une rentabilité cohérente avec votre projet.
Alors, quel bien acheter pour louer ? Voici les principaux éléments à analyser pour choisir un appartement rentable et facile à louer.
Pour réussir un investissement locatif, il est recommandé de choisir un logement situé dans un secteur où la demande locative est forte, à proximité des transports, commerces, établissements d'enseignement ou zones d'emploi. La surface et l'agencement doivent correspondre au profil des futurs locataires : étudiants, jeunes actifs, couples, familles ou salariés en mobilité. Avant l'achat, il est également essentiel d'estimer le loyer potentiel et de calculer la rentabilité du projet en intégrant le prix d'acquisition, les frais de notaire, les éventuels travaux, les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de financement, d'assurance et de gestion ainsi que le risque de vacance locative.
Le DPE constitue désormais un critère déterminant : un logement mal classé peut nécessiter des travaux importants et, selon son étiquette énergétique, être soumis à des restrictions de location. L'état de la copropriété, les travaux votés ou à venir et le règlement de copropriété doivent également être vérifiés.
Enfin, le choix entre location meublée et location nue influence le niveau de loyer, la fiscalité, la durée des baux et le type de locataire recherché. Dans les grandes villes et les secteurs étudiants ou privilégiés des personnes en mobilité professionnelle, la location meublée peut notamment répondre à une forte demande.
Avant même de rechercher un appartement, il est important de définir précisément vos objectifs.
Tous les investisseurs ne recherchent pas la même chose. Certains souhaitent avant tout générer des revenus locatifs réguliers, pendant que d'autres privilégient la constitution d'un patrimoine sur le long terme, la préparation de leur retraite ou l'acquisition d'un logement qu'ils pourront éventuellement récupérer plus tard.
Votre stratégie peut donc influencer le type de bien à privilégier.
Un logement situé dans un secteur très recherché peut par exemple présenter un prix d'achat élevé et une rentabilité immédiate plus faible, mais offrir une demande locative importante et un potentiel patrimonial intéressant. À l'inverse, un bien moins cher peut afficher un rendement théorique supérieur mais présenter davantage de risques de vacance locative.
Avant d'investir, définissez notamment :
Pour approfondir cette première étape, consultez également notre guide pour réussir son projet locatif.
Guide Lodgis pour réussir son projet locatifEn immobilier, l'emplacement reste l'un des principaux critères de réussite d'un investissement locatif.
Avant d'acheter, il ne suffit pas de comparer les prix au mètre carré. Il faut surtout vérifier qu'une demande locative suffisante existe pour le type de logement que vous envisagez d'acquérir.
Plusieurs éléments peuvent rendre un secteur attractif :
Nous vous conseillons également de prendre le temps de visiter le secteur à différentes heures de la journée. Niveau sonore, circulation, commerces, éclairage, environnement immédiat de l'immeuble ou sentiment de sécurité peuvent avoir une influence importante sur l'attractivité du logement.
Un appartement offrant de très belles prestations peut être difficile à louer s'il ne correspond pas aux attentes des locataires de son secteur.
À l'inverse, un bien plus simple mais très bien situé peut trouver rapidement preneur et limiter les périodes de vacance.
Pour savoir quel appartement acheter pour louer, il peut être utile de raisonner à l'envers : commencez par identifier les locataires susceptibles d'occuper le logement.
Dans un quartier universitaire, les studios, petits deux-pièces et colocations peuvent répondre aux besoins des étudiants. Dans un quartier d'affaires ou bien desservi, les petites et moyennes surfaces meublées peuvent intéresser les jeunes actifs, expatriés ou salariés en mobilité professionnelle.
Les familles rechercheront davantage des logements comportant plusieurs chambres, des espaces de rangement, des écoles à proximité ou un environnement résidentiel.
Cette réflexion permet d'éviter une erreur fréquente : acheter un bien en fonction de ses propres goûts plutôt qu'en fonction de la demande du marché.
Demandez-vous donc :
Qui est susceptible de louer ce bien immobilier ? Pourquoi celui-ci plutôt qu'un autre ?
Si la réponse est difficile à trouver, alors la demande locative mérite probablement d'être étudiée plus longuement avant l'achat.
Il n'existe pas de surface idéale pour tous les investissements locatifs. Chaque typologie possède ses avantages et ses contraintes.
Le studio nécessite généralement un budget d'acquisition plus accessible et peut bénéficier d'une forte demande dans les villes étudiantes ou les grandes métropoles.
Son rendement locatif peut être intéressant, mais les changements de locataires peuvent être plus fréquents. Il faut donc prendre en compte les éventuelles périodes de vacance et les frais liés aux remises en location.
Le deux-pièces représente souvent un bon compromis entre budget, niveau de loyer et stabilité locative.
Il peut convenir à des étudiants, jeunes actifs, couples ou salariés en mobilité et offre donc une cible locative relativement large.
Les logements disposant de plusieurs chambres peuvent intéresser des familles mais également convenir à la colocation lorsque la configuration et le marché local s'y prêtent.
Le prix d'acquisition est généralement supérieur mais la durée d'occupation peut également être plus longue.
La meilleure typologie dépend donc avant tout de la ville, du quartier et du profil des locataires présents sur le marché.
La surface ne fait pas tout. Deux appartements affichant le même nombre de mètres carrés peuvent présenter une attractivité locative très différente.
Une bonne distribution des pièces permet d'optimiser l'espace disponible et de rendre le logement plus agréable à vivre.
Soyez notamment attentif :
Dans les petites surfaces, chaque mètre carré compte.
Un studio bien agencé de 20 m² peut ainsi être beaucoup plus séduisant qu'un logement légèrement plus grand dont une part importante de la surface est occupée par un long couloir ou des espaces difficilement aménageables.
Avant de faire une offre d'achat, il est indispensable d'estimer le loyer que le logement pourra réellement générer.
Il ne faut pas construire son plan de financement uniquement à partir du loyer indiqué par le vendeur ou d'une estimation approximative.
Comparez plusieurs logements similaires en prenant en compte :
Un loyer surestimé peut complètement fausser le calcul de rentabilité et conduire ensuite à une période de vacance locative plus longue.
Le prix d'achat ne doit jamais être étudié séparément du loyer potentiel et des différentes dépenses liées au logement.
La rentabilité brute peut être calculée avec la formule suivante :
Rentabilité brute = (loyers annuels ÷ coût total de l'acquisition) × 100
Le coût de l'acquisition ne se limite cependant pas au prix affiché du logement. Pour obtenir une vision plus réaliste de votre investissement, il faut notamment tenir compte :
La rentabilité la plus élevée sur le papier n'est donc pas nécessairement synonyme de meilleur investissement.
Un appartement un peu moins rentable mais bénéficiant d'une forte demande locative et nécessitant peu de travaux peut s'avérer plus performant sur le long terme qu'un bien affichant un rendement brut élevé mais restant régulièrement vacant.
Retrouvez également nos conseils pour optimiser la rentabilité d'un investissement locatif.
Optimiser la rentabilité d'un investissement locatifLe diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un élément essentiel dans le choix d'un investissement locatif.
Une mauvaise étiquette énergétique peut entraîner des dépenses de rénovation importantes et limiter à terme la possibilité de louer le logement.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne répondent plus au niveau minimal de performance énergétique permettant leur mise en location en métropole. Les logements classés F seront concernés à compter de 2028 et les logements classés E à partir de 2034.
Avant d'acheter, vérifiez donc attentivement le DPE et, pour un logement énergivore, faites chiffrer les travaux nécessaires pour améliorer sa performance.
Le mode de chauffage doit également être pris en compte. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE a été abaissé, ce qui peut améliorer le classement de certains logements chauffés à l'électricité. Une nouvelle évolution est prévue à compter du 1er janvier 2027.
Vous pouvez consulter notre guide consacré au nouveau DPE ou découvrir les solutions pour un logement classé DPE G.
Le coût d'une rénovation énergétique doit impérativement être intégré au budget d'investissement avant de faire une offre.
Acheter un logement en parfait état permet généralement de le mettre en location rapidement après l'acquisition. Cela permet également d'éviter les démarches et incertitudes liées à un chantier : demandes de devis, choix des entreprises, suivi des travaux et éventuels retards.
Un appartement à rénover peut néanmoins constituer une opportunité lorsque son prix d'acquisition tient réellement compte du coût des travaux.
La rénovation peut également permettre de :
Avant d'acheter un appartement nécessitant une rénovation importante, il est conseillé de faire évaluer les travaux par un professionnel.
Prévoyez également une marge pour les éventuels imprévus : une mauvaise estimation du chantier peut rapidement dégrader la rentabilité globale du projet.
En location meublée au régime réel, certaines dépenses peuvent, selon leur nature et la situation fiscale du propriétaire, être déduites ou faire l'objet d'un amortissement. Pour distinguer ces différents cas, consultez notre guide sur les travaux déductibles et amortissables en location meublée.
Guide sur les travaux déductibles et amortissables en location meubléeLorsque vous achetez un appartement, vous investissez également dans un immeuble et une copropriété.
Ne vous limitez donc pas à l'état du logement.
Avant l'achat, consultez notamment :
Un appartement proposé à un prix particulièrement attractif peut perdre une partie de son intérêt si d'importants travaux de toiture, de façade ou de chauffage collectif doivent être financés peu après l'achat.
Ces dépenses doivent être intégrées à votre calcul global.
Le type de location envisagé peut également influencer le choix du bien.
La location meublée répond notamment aux besoins d'étudiants, de jeunes actifs, de salariés en mission, d'expatriés ou de personnes recherchant un logement immédiatement habitable.
Elle nécessite cependant d'équiper le logement avec le mobilier obligatoire et demande généralement davantage d'attention sur l'aménagement et la qualité des équipements.
La location vide s'adresse souvent à des locataires souhaitant s'installer plus durablement avec leur propre mobilier.
Le choix dépend donc du marché local, du type de logement, de votre stratégie patrimoniale et de votre fiscalité.
Pour comparer précisément les deux solutions, consultez notre dossier : location vide ou location meublée : quel type de location choisir ?
Location vide VS location meublée : laquelle choisir ?Un projet d'investissement locatif doit être analysé dans sa globalité. Plusieurs erreurs peuvent compromettre sa rentabilité.
La première consiste à acheter uniquement parce que le prix semble intéressant. Un logement bon marché situé dans un secteur où la demande est faible peut rester vacant longtemps.
Évitez également de calculer votre rentabilité uniquement à partir du prix d'achat et du loyer. Charges, fiscalité, travaux, financement et périodes de vacance peuvent modifier considérablement le rendement réel.
Ne négligez pas non plus le DPE ou l'état de la copropriété. Une mauvaise performance énergétique ou d'importants travaux collectifs peuvent représenter plusieurs milliers d'euros de dépenses supplémentaires.
Enfin, ne surestimez pas le loyer. Un niveau de loyer cohérent avec le marché permet généralement de louer plus rapidement et de limiter la vacance locative.
Il n'existe pas de bien idéal valable pour tous les investisseurs.
Le meilleur investissement est avant tout celui qui réunit un prix d'acquisition cohérent, une demande locative réelle, un loyer adapté au marché, des charges maîtrisées et un potentiel de location durable.
Le choix doit donc être effectué en fonction du marché local et non uniquement sur la base du prix au mètre carré ou d'un taux de rentabilité théorique.
Pour un projet de location meublée, il est particulièrement important de connaître les attentes des locataires présents dans la ville et le quartier concernés.
Spécialiste de la location meublée depuis plus de 25 ans, Lodgis accompagne les propriétaires dans la valorisation et la mise en location de leurs logements à Paris et dans les grandes agglomérations françaises.
Vous avez identifié un bien que vous envisagez d'acheter ? Estimez son potentiel locatif afin de vérifier si le niveau de loyer attendu correspond à la réalité du marché.
Quel type de bien est le plus rentable à louer ?
Il n'existe pas de typologie systématiquement plus rentable. Les petites surfaces peuvent offrir un rendement brut intéressant dans les secteurs étudiants ou les grandes villes, tandis que les T2, T3 et logements familiaux peuvent permettre une occupation plus longue. Le meilleur choix dépend principalement du rapport entre le prix d'achat, le loyer potentiel et la demande locative locale.
Quelle surface acheter pour un investissement locatif ?
La surface doit correspondre au profil des locataires recherchés. Un studio ou un T2 peut être particulièrement adapté aux étudiants, jeunes actifs et personnes en mobilité, tandis qu'un logement disposant de plusieurs chambres peut intéresser une famille ou convenir à une colocation. La demande locale doit guider le choix.
Comment savoir si un appartement sera facile à louer ?
Analysez les annonces similaires, le niveau des loyers, les transports, les commerces, les établissements d'enseignement, les bassins d'emploi et le profil des habitants du quartier. Un professionnel de la location peut également vous aider à estimer le loyer et la demande correspondant précisément au logement.
Quel rendement viser pour un investissement locatif ?
Il n'existe pas de taux universel à viser. Un rendement doit être analysé en fonction de la ville, du niveau de risque, du financement, de la fiscalité, du potentiel de valorisation du bien et de la vacance locative. Il est préférable de raisonner en rentabilité nette plutôt que de comparer uniquement des rendements bruts.
Faut-il acheter un appartement avec travaux pour le louer ?
Un logement à rénover peut permettre d'acheter moins cher et de créer de la valeur, à condition de chiffrer précisément le chantier avant l'acquisition. Le coût des travaux, leur durée et la période pendant laquelle le logement ne pourra pas être loué doivent être intégrés au calcul de rentabilité.
Quel DPE privilégier pour un investissement locatif ?
Plus le DPE est performant, plus le risque de devoir engager rapidement des travaux énergétiques est limité. Il est particulièrement important d'étudier avec prudence les logements classés E, F ou G compte tenu du calendrier réglementaire des critères de décence énergétique. Un logement moins performant peut néanmoins représenter une opportunité lorsque le prix d'achat tient réellement compte du coût de sa rénovation.
Est-il plus intéressant de louer meublé ou vide ?
Cela dépend du logement, du marché local et des objectifs du propriétaire. La location meublée peut permettre de répondre à une forte demande d'étudiants, de jeunes actifs ou de personnes en mobilité et bénéficie d'un cadre fiscal spécifique. La location vide peut, quant à elle, convenir à des occupants souhaitant s'installer sur une plus longue durée. Le choix doit être réalisé avant l'achat afin de sélectionner un logement adapté à la stratégie envisagée.
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