Droits et obligations du bailleur : ce que dit la loi

Mettre un logement en location ne se résume pas à percevoir un loyer. En tant que propriétaire bailleur, vous avez des droits, mais également un certain nombre d'obligations légales, définies par la loi du 6 juillet 1989 et encadrées par plusieurs textes réglementaires (décrets, Code civil, etc.).

Garantir un contrat de location clair et conforme, offrir un logement décent, entretenir les lieux et respecter les règles encadrant la durée, la mise en location ou le congé sont autant d'éléments essentiels pour assurer une relation locative sereine et sécurisée.

Ce guide pratique fait le point sur vos obligations et vos droits, avec des informations fiables et à jour.

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1/ Les obligations légales du bailleur

Fournir un logement décent

Avant toute mise en location, le bailleur doit garantir que le logement est conforme aux critères de décence fixés par décret. Cela signifie notamment :

• absence de risques pour la santé ou la sécurité du locataire,
• surface minimale de 9 m² pour une personne seule,
• présence d'équipements essentiels (chauffage, eau, installation électrique, sanitaires, etc.),
• performance énergétique minimale (pas de logement classé G à partir de 2025, sauf exceptions),
• étanchéité des locaux et éclairage naturel suffisant.

Ces critères doivent être respectés pendant toute la durée du bail.

Assurer l'entretien du logement et les réparations

Le propriétaire est responsable de l'entretien général et des réparations importantes du logement, hors réparations locatives à la charge du locataire. Cela comprend :

• la maintenance des installations,
• les travaux de rénovation ou de mise aux normes,
• la réparation des éléments vétustes (toiture, chaudière, canalisations...),
• les interventions urgentes (fuite, infiltration, panne...).

Une bonne information et anticipation des besoins évitent les troubles dans l'usage du logement et les litiges.

Respecter la jouissance paisible du logement

Pendant la durée du bail, le bailleur doit garantir au locataire la jouissance paisible des lieux. Cela signifie :

• ne pas entrer dans le logement sans autorisation (sauf urgence),
• ne pas perturber l'usage normal du logement,
• ne pas abuser des droits de visite (notamment en cas de vente ou de relocation).

La copropriété ou le voisinage ne doivent pas non plus créer de troubles qui vous seraient imputables.

Informer en cas de travaux

Des travaux peuvent être réalisés pendant le bail, mais à condition :

• d'informer le locataire par écrit (nature des travaux, date, durée, modalités d'accès),
• de respecter des horaires raisonnables,
• de proposer, le cas échéant, une compensation (réduction du loyer en cas d'indisponibilité prolongée des lieux).

Les travaux d'amélioration énergétique ou de sécurité peuvent être rendus obligatoires par la réglementation.

Fournir les documents obligatoires

Lors de la signature du contrat de location, le bailleur doit remettre un dossier complet au locataire, incluant :

• un diagnostic de performance énergétique (DPE),
• un état des risques (ERP),
• les diagnostics plomb, amiante, gaz, électricité (selon l'âge du logement),
• la surface habitable loi Boutin,
• une copie du règlement de copropriété si applicable,
• les attestations d'assurance habitation si exigées.

Réaliser un état des lieux

Un état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie du locataire. Ce document permet de constater l'état du logement, de comparer les conditions d'usage, et de justifier, le cas échéant, une retenue sur le dépôt de garantie.

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2/ Les droits du bailleur

Percevoir le loyer et les charges

Le bailleur a droit au paiement du loyer et des charges, selon les modalités fixées dans le contrat. Il peut :

• relancer en cas d'impayés,
• exiger une caution ou une garantie (GLI),
• entamer une procédure en justice en cas de non-paiement répété.

Exiger l'entretien courant par le locataire

Le locataire doit effectuer les réparations locatives mentionnées dans la liste officielle (petits entretiens, joints, nettoyage, etc.). Le bailleur peut demander une remise en état en cas de négligence manifeste.

Accéder au logement dans certains cas

L'accès au logement par le propriétaire est strictement encadré. Il est autorisé dans les cas suivants :

• visite annuelle pour entretien de certains équipements (avec préavis),
• visites pour vente ou relocation (avec accord du locataire),
• intervention urgente (dégât des eaux, court-circuit...).

Donner congé au locataire

Le bailleur peut donner congé au locataire uniquement à l'échéance du bail, avec un préavis de :

• 6 mois pour une location vide,
• 3 mois pour une location meublée.

Les motifs doivent être légitimes : reprise du logement, vente, ou manquements graves du locataire. Le congé doit être donné par lettre recommandée, acte d'huissier ou remise en main propre avec accusé de réception.

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3/ Anticiper les litiges : un enjeu de gestion

Le respect de vos obligations est la meilleure prévention contre les litiges. En cas de différend, il est conseillé de :

• répondre rapidement à toute demande légitime du locataire,
• documenter vos échanges,
• vous entourer d'un professionnel si nécessaire (gestionnaire immobilier, juriste...).

Une gestion rigoureuse, dans le respect du contrat de location et du cadre légal, contribue à sécuriser votre investissement locatif.

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4/ Ce que Lodgis propose aux propriétaires

Être propriétaire bailleur implique un certain niveau d'engagement. Si vous habitez loin ou manquez de temps, déléguer peut être une solution.

En tant qu'agence spécialisée dans la location meublée, Lodgis propose des services adaptés aux besoins des bailleurs, qu'ils souhaitent garder la main ou déléguer complètement.

Sélection partagée du locataire

Vous souhaitez rester impliqué ? Lodgis sélectionne des profils sérieux, avec dossiers complets et justificatifs vérifiés. Vous gardez le choix final du locataire, tout en bénéficiant d'un accompagnement professionnel et sécurisé.

Gestion locative complète

Si vous préférez déléguer, Lodgis prend en charge l'intégralité de la gestion :

• Estimation du montant du loyer,
• Valorisation du bien et publication de l'annonce,
• Sélection et contrôle des dossiers locataires,
• Rédaction et signature du bail,
• Encaissement des loyers,
• Organisation des états des lieux,
• Suivi des travaux et interventions sur place.

Cette solution clé en main vous permet d'optimiser vos revenus locatifs et d'assurer la rentabilité de votre bien en toute sérénité.

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5/ En résumé

Être bailleur, c'est conjuguer responsabilités juridiques, exigences de gestion immobilière, et relation de confiance avec le locataire. En respectant vos obligations, en vous tenant informé de l'évolution des textes, et en vous entourant de partenaires fiables, vous sécurisez votre location et valorisez votre patrimoine immobilier sur le long terme.

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