En 2026, les droits et obligations du propriétaire bailleur sont principalement encadrés par la loi du 6 juillet 1989 pour les locations constituant la résidence principale du locataire. Le bailleur doit fournir un logement décent, respecter les exigences de sécurité et de performance énergétique, assurer les réparations qui lui incombent, garantir la jouissance paisible du locataire et remettre les documents obligatoires lors de la signature du bail. Les critères de décence comprennent notamment une surface ou un volume habitable minimal, des équipements essentiels et l'absence de risques manifestes pour la santé ou la sécurité. En France métropolitaine, les logements classés G au DPE ne répondent plus au critère de décence énergétique depuis le 1er janvier 2025 pour les contrats concernés, puis cette restriction s'appliquera aux logements F en 2028 et E en 2034. Le propriétaire doit également transmettre les diagnostics immobiliers requis, établir un état des lieux d'entrée et de sortie et fournir un inventaire du mobilier pour les locations meublées. En contrepartie, il dispose du droit de percevoir le loyer et les charges récupérables, d'exiger l'entretien courant du logement par le locataire, d'organiser certaines visites dans les conditions légales et de donner congé à l'échéance du bail pour un motif autorisé. Le préavis du bailleur est généralement de six mois en location vide et de trois mois en location meublée classique. En cas d'impayés, le propriétaire peut engager les démarches de recouvrement prévues par la loi et bénéficier, sous conditions, d'une Garantie Loyers Impayés (GLI). Pour éviter les litiges, il est recommandé de rédiger un bail conforme, de conserver les échanges écrits, de respecter les délais réglementaires et d'assurer un suivi rigoureux de la location. Lodgis accompagne les propriétaires dans la recherche de locataires, la rédaction des contrats, les états des lieux et la gestion locative, avec plusieurs formules adaptées aux besoins des bailleurs.
Mettre un appartement en location implique de respecter plusieurs obligations légales. En tant que propriétaire bailleur, vous devez notamment proposer un logement décent, assurer certaines réparations, fournir les documents obligatoires et respecter les droits de votre locataire. En contrepartie, vous disposez également de droits pour protéger votre bien et sécuriser vos revenus locatifs.
Quelles sont les obligations d'un propriétaire envers son locataire ? Quels sont ses droits en cas d'impayés, de travaux ou de départ du locataire ?
Spécialiste de la location meublée et de la gestion locative depuis 1999, Lodgis vous aide à comprendre la réglementation et vous accompagne dans la mise en location et la gestion de votre patrimoine immobilier.
Découvrez les principales règles à connaître, conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre les relations entre propriétaires bailleurs et locataires, notamment pour les logements constituant la résidence principale du locataire.
La première obligation du propriétaire bailleur est de proposer un logement répondant aux critères légaux de décence.
Le logement doit notamment :
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne satisfont plus au critère de décence énergétique en France métropolitaine, pour les contrats concernés. Cette exigence sera étendue aux logements classés F en 2028, puis E en 2034.
Ces critères doivent être respectés pendant toute la durée du bail. Pour vérifier la conformité de votre logement, vous pouvez consulter les critères officiels de décence.
Le propriétaire doit maintenir son logement en bon état d'usage et effectuer les réparations qui ne relèvent pas de l'entretien courant du locataire.
Cela concerne notamment :
Le locataire reste, quant à lui, responsable de l'entretien courant et des réparations locatives, sauf exceptions prévues par la loi.
Avec les offres de gestion locative Lodgis adaptées à vos besoins, vous pouvez déléguer le suivi courant de votre logement et, selon la formule choisie, la coordination des interventions techniques.
Pendant toute la durée du bail, le propriétaire doit permettre au locataire d'occuper son logement en toute tranquillité.
Il doit notamment :
Le propriétaire ne peut donc pas entrer librement dans le logement, même s'il possède un double des clés.
Lorsque des travaux doivent être réalisés dans le logement pendant la location, le bailleur doit respecter les modalités d'information et d'accès prévues par la loi.
Il doit notamment :
Si les travaux durent plus de 21 jours, une diminution proportionnelle du loyer peut être due dans les conditions prévues par l'article 1724 du Code civil.
Ces dispositions permettent de concilier l'entretien du patrimoine immobilier avec le respect des droits du locataire.
Lors de la signature d'un contrat de location, le propriétaire doit remettre un bail conforme à la réglementation et les annexes requises.
Selon la situation du logement, les documents comprennent notamment :
Certains documents, comme le dossier amiante, doivent être tenus à la disposition du locataire sans nécessairement être annexés au bail.
La surface habitable correspond à la superficie destinée à l'habitation, calculée en déduisant notamment l'emprise des murs, les cloisons et les escaliers, certaines annexes et les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Cette superficie, parfois appelée « surface loi Boutin », doit être mentionnée dans les contrats de location concernés. Elle est différente de la surface Carrez utilisée notamment lors de la vente d'un lot de copropriété.
La surface habitable est définie par l'article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation.
L'état des lieux constitue une étape essentielle pour protéger les intérêts du propriétaire comme ceux du locataire.
Il permet de constater l'état du logement et de ses équipements à l'entrée puis à la sortie du locataire.
La comparaison entre les deux documents permet notamment d'identifier les éventuelles dégradations imputables au locataire, en tenant compte de la vétusté et des règles applicables au dépôt de garantie.
L'état des lieux doit être établi contradictoirement selon les modalités prévues par la réglementation. En cas d'impossibilité de réaliser un état des lieux amiable, il existe des procédures spécifiques.
La constitution d'un dossier locatif conforme demande du temps et une bonne connaissance des règles applicables.
Lodgis accompagne les propriétaires dans la commercialisation de leur logement, la sélection des locataires et la rédaction du bail adapté à leur projet.
Le premier droit du propriétaire est de percevoir le loyer et les charges récupérables selon les conditions prévues dans le contrat de location.
En cas de retard ou de défaut de paiement, le bailleur peut :
Pour sécuriser ses revenus locatifs, le propriétaire peut notamment envisager une assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI), sous réserve des conditions d'éligibilité et des règles de cumul des garanties.
Avec la GLI Lodgis, protégez vos revenus locatifs contre les risques d'impayés et bénéficiez d'un accompagnement adapté en cas de difficulté de paiement, dans les conditions prévues par le contrat.
Le locataire doit assurer l'entretien courant du logement et répondre des dégradations qui lui sont imputables.
Cela concerne notamment :
Le propriétaire peut demander la remise en état de certains éléments ou, lorsque les conditions légales sont réunies, justifier des retenues sur le dépôt de garantie.
Le propriétaire ne dispose pas d'un droit général d'accès ou de visite annuelle à son logement.
En revanche, l'accès peut être organisé dans certains cas prévus par la réglementation, notamment :
Les visites doivent respecter les droits du locataire et ne peuvent pas lui être imposées de manière abusive. Le propriétaire ne peut pas pénétrer dans les lieux sans son accord.
Le propriétaire peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail, pour un motif autorisé par la loi et en respectant les délais et formalités applicables.
Dans les locations constituant la résidence principale du locataire, les délais de préavis du bailleur sont généralement de :
Les motifs autorisés comprennent notamment :
Le congé doit être transmis selon les formalités légales. Des protections particulières peuvent également s'appliquer à certains locataires.
Il est important de distinguer le congé donné à l'échéance du bail des procédures de résiliation anticipée, notamment en cas d'impayés.
Une bonne gestion locative repose sur le respect de la réglementation, mais également sur une communication claire et un suivi rigoureux.
Pour limiter les risques de litige, il est recommandé de :
Ces bonnes pratiques permettent de préserver la relation avec le locataire et de protéger durablement votre investissement immobilier.
En cas de désaccord, il est préférable de rechercher dans un premier temps une solution amiable. Selon la nature du litige, le propriétaire ou le locataire peut également solliciter un conciliateur de justice, la commission départementale de conciliation lorsqu'elle est compétente, ou saisir la justice.
Être propriétaire bailleur implique des responsabilités administratives, techniques et juridiques. Entre la recherche de locataires, la rédaction du bail, le suivi des paiements et l'entretien du logement, la gestion d'un investissement locatif peut rapidement devenir chronophage.
Pour gagner du temps et sécuriser la location de votre logement, vous pouvez faire appel à une agence immobilière spécialisée.
Depuis 1999, Lodgis accompagne les propriétaires dans la location meublée et la gestion locative à Paris et dans les grandes villes françaises.
Nos services s'adaptent à vos besoins, que vous souhaitiez uniquement trouver un locataire ou déléguer la gestion de votre appartement.
Lodgis vous accompagne dans les différentes étapes de la commercialisation de votre logement :
Vous conservez la possibilité de choisir votre locataire, tout en bénéficiant de l'expertise d'une agence spécialisée.
Pour les propriétaires qui souhaitent déléguer davantage, Lodgis propose plusieurs formules de gestion locative.
Selon l'offre choisie, les prestations peuvent notamment comprendre :
Nos offres de gestion locative sont accessibles à partir de 3,9 % TTC des loyers, avec différents niveaux de services pour répondre aux attentes des propriétaires.
L'objectif : vous permettre de louer votre appartement dans les meilleures conditions tout en bénéficiant d'un accompagnement professionnel.
La mise en location d'un logement nécessite de respecter de nombreuses obligations : décence du bien, entretien, diagnostics immobiliers, formalités contractuelles et respect des droits du locataire.
En contrepartie, le propriétaire dispose de droits pour percevoir ses loyers, préserver son logement et agir en cas de manquement du locataire à ses obligations.
Une bonne connaissance de la réglementation et un suivi rigoureux permettent de limiter les risques de litiges et de préserver la rentabilité de son investissement immobilier.
Faire appel à un professionnel comme Lodgis permet également de simplifier les démarches liées à la mise en location et à la gestion de votre patrimoine immobilier, selon les services souscrits.
Le propriétaire bailleur doit fournir un logement décent, assurer les réparations qui lui incombent, remettre les diagnostics immobiliers et les documents obligatoires, et garantir la jouissance paisible du logement.
Il doit également respecter les dispositions légales relatives au contrat de location, à la révision du loyer et à la restitution du dépôt de garantie.
Le propriétaire doit prendre en charge les réparations importantes, les travaux nécessaires au maintien en état du logement et les réparations liées à la vétusté, sauf exceptions prévues par la loi.
Le locataire est généralement responsable de l'entretien courant et des réparations locatives.
Non, un propriétaire ne peut pas entrer librement dans un logement occupé, même s'il possède un double des clés.
Les visites et interventions doivent respecter les conditions prévues par la loi ainsi que les droits du locataire. L'accord de ce dernier est nécessaire pour entrer dans le logement, sauf dans certaines situations très particulières.
Pour sécuriser ses revenus locatifs, un propriétaire peut vérifier la solvabilité des candidats dans le respect des justificatifs autorisés, souscrire une garantie des loyers impayés (GLI) ou confier la gestion de son logement à un professionnel.
Lodgis propose notamment une assurance loyers impayés permettant, sous réserve des conditions du contrat, de bénéficier d'une protection contre les défauts de paiement et d'un accompagnement dans les démarches nécessaires.
Faire appel à Lodgis, spécialiste de la location meublée et de la gestion locative, permet aux propriétaires de bénéficier d'un accompagnement adapté à leurs besoins.
De la recherche de locataires à la gestion complète du logement, Lodgis propose plusieurs formules pour simplifier les démarches administratives, assurer le suivi de la location et sécuriser les revenus locatifs.
Que vous soyez propriétaire d'un appartement à Paris ou dans une autre grande ville française, Lodgis vous accompagne dans la mise en location et la gestion de votre bien immobilier.
Profitez de notre expertise pour trouver un locataire, simplifier vos démarches et protéger votre investissement locatif.
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