Le projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026) s’inscrit dans un contexte de forte tension du marché locatif immobilier. Entre la raréfaction de l’offre de logements, le durcissement des exigences environnementales et la volonté politique de favoriser la location longue durée, l’État cherche à réorienter les investissements locatifs tout en clarifiant le cadre fiscal et les statuts applicables aux loueurs.
Dans ce contexte, deux sujets concentrent l’attention des propriétaires et investisseurs immobiliers :
Ce guide fait le point sur ce qui change réellement en 2026, ce qui reste inchangé en matière de fiscalité, de régime d’imposition et de déclaration des revenus locatifs, ainsi que sur les conséquences concrètes pour les loueurs en meublé.
Le statut de bailleur privé correspond à un nouveau cadre juridique et fiscal destiné aux propriétaires particuliers qui mettent un bien immobilier en location, en dehors d’un cadre professionnel structuré. Il s’inscrit dans une logique de politique du logement visant à encourager la location longue durée, notamment dans les zones tendues, tout en orientant l’offre locative vers des logements performants sur le plan énergétique.
Ce statut repose sur plusieurs principes structurants. Le premier concerne le niveau de loyers pratiqués. Pour être éligible, le bailleur doit proposer des loyers inférieurs aux prix du marché local, selon des plafonds définis qui distinguent les loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux.
Le second pilier du dispositif porte sur la performance énergétique du logement. Le bien mis en location doit présenter un très bon niveau de performance, avec un classement DPE A ou B, ou respecter la réglementation environnementale RE 2020 dans le cas des constructions neuves. Cette exigence vise à orienter les investissements immobiliers vers des résidences récentes ou fortement rénovées.
Enfin, le régime fiscal applicable dépend du montant des revenus locatifs perçus par le loueur. Lorsque les recettes annuelles restent inférieures à 15 000 euros, le régime micro-foncier s’applique. Au-delà de ce seuil, le bailleur relève du régime réel foncier. En pratique, l’ensemble de ces conditions montre que le statut de bailleur privé s’adresse avant tout aux investisseurs positionnés sur le neuf ou sur des opérations très encadrées, dans une logique de durée et de stabilité.
La principale innovation du statut de bailleur privé réside dans l’ouverture de l’amortissement fiscal à la location nue, un mécanisme jusqu’ici réservé à la location meublée et au régime réel d’imposition.
L’amortissement n’est possible que si :
L’amortissement est calculé sur 80 % de la valeur du bien immobilier.
Taux applicables :
Le montant déductible est plafonné par foyer fiscal, pas par bien :
En pratique, ce mécanisme d’amortissement concerne avant tout le neuf ou des opérations immobilières très encadrées. Il s’inscrit davantage dans une logique de politique du logement que dans une stratégie d’optimisation fiscale comparable à celle du LMNP au régime réel.
Avant le PLF 2026, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’appliquait lorsque l’une des deux conditions suivantes était remplie :
Jusqu’à présent, seuls les revenus imposables en France étaient pris en compte pour cette comparaison. Cette règle plaçait mécaniquement de nombreux non-résidents sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), même lorsque l’activité de location meublée ne constituait pas leur activité principale.
À compter de 2026, les revenus mondiaux sont désormais pris en compte pour déterminer si un loueur relève du statut LMNP ou LMP. Cela implique que de nombreux non-résidents basculeront du statut LMP vers le statut LMNP, avec des conséquences sur le régime applicable.
Ce changement n’entraîne pas nécessairement une baisse de la fiscalité sociale. En effet, les revenus seront soumis aux prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine.
Pour les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale dans l’Union européenne, l’Espace économique européen ou en Suisse :
Pour les non-résidents hors UE, EEE ou Suisse :
Cette réforme constitue avant tout une clarification du cadre fiscal applicable aux loueurs non-résidents, sans modification majeure des prélèvements existants.
Le principal effet du passage du statut LMP au statut LMNP concerne la fiscalité applicable lors de la revente du bien immobilier.
La requalification entraîne :
Cette évolution vise à mieux distinguer les investissements patrimoniaux des activités locatives exercées à titre professionnel.
Aucun changement n’est annoncé pour 2026. Le régime micro-BIC conserve ses règles actuelles :
Le régime réel reste inchangé et demeure, dans de nombreux cas, le plus avantageux en matière de fiscalité. Il permet de déduire l’ensemble des charges, d’amortir le bien immobilier et les meubles, et d’optimiser durablement la déclaration des revenus locatifs.
Pour l’investissement locatif dans l’ancien, la location meublée longue durée sous statut LMNP au régime réel reste, en 2026, l’option la plus rentable et la plus pérenne.
Pour plus d’informations sur quel régime choisir pour déclarer vos revenus locatifs, consultez notre article dédié ici. Quel régime choisir pour déclarer ses revenus locatifs ?
Sur le plan réglementaire, l’expérimentation de l’encadrement des loyers doit théoriquement prendre fin en novembre 2026. À ce stade, une incertitude demeure quant à une éventuelle prolongation du dispositif, ce qui invite les bailleurs à rester attentifs aux évolutions locales du cadre locatif.
Le nouveau statut de bailleur privé remplace-t-il le LMNP ?
Non. Le statut de bailleur privé ne remplace pas le LMNP. Il concerne principalement la location nue et s’adresse surtout aux investisseurs positionnés sur le neuf ou sur des opérations immobilières très encadrées. Le LMNP reste pleinement applicable pour la location meublée, notamment dans l’ancien, avec une fiscalité distincte et des mécanismes d’amortissement propres.
Quel régime choisir en LMNP en 2026 : micro-BIC ou régime réel ?
Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépend du niveau de revenus locatifs, du montant des charges et de la stratégie patrimoniale du loueur. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire, tandis que le régime réel autorise la déduction des charges, l’amortissement du bien et des meubles, et une optimisation plus fine de la fiscalité. Dans de nombreux cas, le régime réel reste le plus avantageux sur le long terme.
La location meublée reste-t-elle un investissement rentable en 2026 ?
Oui. Malgré les évolutions introduites par la loi de finances 2026, la location meublée longue durée reste l’un des investissements locatifs les plus attractifs, en particulier dans l’ancien. Le statut LMNP offre un cadre fiscal stable, des avantages liés à l’amortissement et une grande souplesse de gestion, tout en limitant les risques liés aux changements réglementaires.
Le projet de loi de finances 2026 traduit une volonté claire de rééquilibrage du marché locatif. Il vise à favoriser la location longue durée, à encadrer davantage certains investissements immobiliers et à clarifier les régimes fiscaux applicables aux loueurs.
Dans ce contexte, le statut de bailleur privé apparaît comme un outil ciblé, pensé principalement pour orienter l’investissement vers le neuf ou des opérations très encadrées, avec des contraintes fortes en matière de loyers, de durée et de performance énergétique. Il ne constitue pas une remise en cause globale de la fiscalité immobilière existante.
À l’inverse, la location meublée longue durée conserve en 2026 un cadre fiscal stable, lisible et sécurisé. Pour les investisseurs positionnés sur l’ancien, le statut LMNP demeure une solution particulièrement efficace, combinant souplesse de gestion, avantages fiscaux, optimisation des amortissements et visibilité à long terme, y compris au moment de la revente.
Face à ces évolutions, les bailleurs ont tout intérêt à anticiper leur stratégie, tant sur le choix du régime fiscal que sur la structuration de leur activité locative et la gestion des risques associés. Si vous avez une question ou une incertitude, n'hésitez pas à nous contacter, nos conseillers seront présents pour y répondre.
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