Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : 8 idées reçues sur le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié en LMNP fait l'objet de nombreuses idées reçues qui dissuadent à tort certains propriétaires de l'adopter. Il n'impose pas obligatoirement le recours à un expert-comptable, reste avantageux même sans emprunt ni travaux grâce à l'amortissement du bien (efficace dans 85 % des cas), et est accessible sur option dès lors que les recettes sont inférieures à 77 700 €. Dépasser 23 000 € de recettes ne fait pas automatiquement basculer en LMP, l'immatriculation SIRET ne crée pas d'entreprise à proprement parler, et un bien acquis depuis longtemps peut être amorti à sa valeur actuelle dès le début de l'activité de location meublée. Enfin, les amortissements pratiqués au régime réel n'ont aucun impact sur le calcul de la plus-value en cas de revente en LMNP — point modifié depuis par la loi de finances 2025 qui réintègre désormais les amortissements dans ce calcul.

Deux options s’offrent aux propriétaires de meublés pour déclarer leurs revenus locatifs : opter pour le régime forfaitaire, dit micro BIC, et être imposé sur la moitié des recettes ; ou choisir le régime réel, et déduire les charges et les amortissements de leurs revenus locatifs, qui seront ainsi bien moins imposés.

1/ Le régime réel est trop compliqué à mettre en place et nécessite obligatoirement d'avoir un comptable
FAUX. Le régime réel est certes un peu plus complexe à mettre en place que le régime micro BIC du point de vue des obligations déclaratives et comptables, cependant il n'est pas obligatoire de faire appel à un expert comptable et un propriétaire bien renseigné peut parfaitement établir seul sa liasse fiscale. Il peut également choisir de souscrire la solution comptable et fiscale totalement intégrée proposée par notre partenaire Option Réel, premier site français d’expertise comptable 100% dédié à la location meublée.

2/ Le régime réel n’est pas intéressant si je n’ai plus d’intérêts d’emprunt, ou que je n’ai pas de travaux à faire
FAUX. Dans 85% des cas, le régime réel, notamment grâce à l’amortissement du bien, permet de réaliser d’importantes économies d’impôts. Il est donc tout à fait possible de ne pas payer d’impôt au régime réel, même si le propriétaire loueur n’a plus d’emprunt sur le bien, ou qu’il n’a pas de gros travaux de prévus. Pour savoir quel régime fiscal lui sera le plus avantageux, il peut contacter notre partenaire Option Réel.

3/ Je ne peux bénéficier du régime réel que si mes revenus de location meublée dépassent 77 700€
FAUX. Si ses revenus sont inférieurs à 77 700€, le LMNP est par défaut soumis au régime micro bic, avec un abattement forfaitaire de 50%. Mais, il peut tout à fait opter pour le régime réel en envoyant un courrier de levée d’option au centre des impôts des entreprises avant le 1er février de l'année au cours de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime.

4/ Si je déclare au régime réel et que mes revenus dépassent 23 000€, je deviens forcément Loueur Meublé Professionnel (LMP)
FAUX. Pour prétendre au statut de LMP, il faut que les recettes annuelles tirées de l'activité de location meublée soient supérieures à 23 000 € et que ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal.

5/ Je crée forcément une entreprise si je deviens LMNP, notamment à cause de l’attribution du numéro SIRET
FAUX. En tant que LMNP, il est en effet obligatoire d’enregistrer son activité. Pour cela, il faut vous rendre sur le site du Guichet Unique INPI (qui a remplacé Infogreffe) pour vous immatriculer en ligne et recevoir votre numéro de SIRET, indispensable pour réaliser votre déclaration de revenus locatifs, quel que soit le régime d'imposition choisi (le régime Micro BIC ou le régime réel).
Il n’y a pas d’autres contraintes suite à cette création d’activité.

6/ J’ai acheté mon bien il y a longtemps, je ne peux donc plus l’amortir
FAUX. Si un propriétaire souhaite louer en meublé un bien acquis depuis plusieurs années, il pourra l'amortir à sa valeur actuelle au régime réel, à partir de la date de début d’activité, le fait d'avoir précédemment loué ce bien en location vide n'a aucune incidence.

7/ L’ancien propriétaire du logement que je loue a déclaré au réel, je ne peux donc plus bénéficier de l’amortissement
FAUX. L’activité est associée au propriétaire du bien. Le nouveau propriétaire va donc pouvoir démarrer son activité de loueur en meublé, et amortir son bien à partir de la date de début d'activité, sur la base de la valeur du bien à l'achat.

8/ Si j’amortis mon bien grâce au régime réel, cela aura un impact sur le calcul de la plus value à la revente
FAUX. En cas de revente, en LMNP, l’amortissement n’a aucun impact sur le calcul de la plus value.

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