Le dépôt de garantie en location est une somme versée par le locataire au propriétaire ou à son mandataire afin de garantir certaines obligations prévues par le bail. Son montant est strictement encadré : il est limité à un mois de loyer hors charges pour une location vide constituant la résidence principale du locataire et à deux mois de loyer hors charges pour une location meublée. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé dans le cadre d’un bail mobilité. Le dépôt est généralement versé lors de la signature du contrat de location et son montant doit figurer dans le bail. À la fin de la location, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie à compter de la remise des clés : le délai maximal est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et de deux mois lorsque des différences peuvent justifier des retenues. Le bailleur peut notamment retenir des loyers ou charges restant dus, des réparations locatives non effectuées, des frais de remise en état ou des dégradations imputables au locataire, à condition de pouvoir justifier les sommes retenues par des états des lieux, photographies, devis, factures ou autres documents adaptés. L’usure normale et la vétusté du logement, du mobilier ou des équipements ne peuvent en revanche pas être facturées au locataire comme des dégradations. Dans certaines copropriétés, une provision pouvant aller jusqu’à 20 % du dépôt de garantie peut être conservée dans l’attente de la régularisation annuelle des charges. En cas de restitution tardive, le montant restant dû peut être majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf notamment lorsque le retard est imputable au locataire. En cas de désaccord sur les retenues ou la restitution du dépôt de garantie, une résolution amiable, une mise en demeure, la commission départementale de conciliation puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection peuvent être sollicités.
Le dépôt de garantie en location est une somme versée par le locataire au propriétaire au moment de la signature du bail. Il permet de couvrir certaines sommes restant dues à la fin de la location, comme des loyers ou charges impayés, des réparations locatives non effectuées ou des dégradations imputables au locataire.
Son montant est encadré : il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois de loyer hors charges pour une location meublée. Aucun dépôt de garantie ne peut en revanche être demandé dans le cadre d'un bail mobilité.
À la fin du bail, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal d'un ou deux mois à compter de la remise des clés, selon l'état du logement. Des retenues sont possibles, mais elles doivent être justifiées.
Dans ce guide, découvrez les règles à connaître pour fixer, conserver et restituer un dépôt de garantie, ainsi que les précautions à prendre pour éviter les litiges.
| Type de location | Dépôt de garantie maximal | Délai si l'état des lieux de sortie est conforme | Délai en cas de différences |
|---|---|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges | 1 mois | 2 mois |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges | 1 mois | 2 mois |
| Bail mobilité | Aucun dépôt de garantie | / | / |
À retenir : les délais de restitution commencent à courir à compter de la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, et non simplement à la date de fin du bail.
Le dépôt de garantie est une somme d'argent prévue dans le contrat de location et versée par le locataire au propriétaire, ou à son mandataire, généralement lors de la signature du bail.
Il constitue une sécurité pour le bailleur en cas de manquement du locataire à ses obligations. Il peut notamment permettre de couvrir des loyers ou charges restant dus, certaines réparations locatives non effectuées ou encore des dégradations constatées au moment du départ.
Le dépôt de garantie n'est donc pas une somme automatiquement acquise au propriétaire : à la fin du bail, il doit être restitué au locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes pouvant être légalement retenues et dûment justifiées.
Les termes « dépôt de garantie » et « caution » sont souvent utilisés comme synonymes dans le langage courant. Juridiquement, ils désignent pourtant deux choses différentes.
Un propriétaire peut donc, sous réserve des règles applicables au cautionnement et aux garanties souscrites par ailleurs, disposer à la fois d'un dépôt de garantie et d'une caution.
Le montant maximum autorisé dépend principalement du type de bail.
Pour un logement loué vide constituant la résidence principale du locataire, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges.
Ainsi, pour un logement loué 1 000 € par mois auxquels s'ajoutent 100 € de charges, le dépôt de garantie maximal est de 1 000 €.
Son montant doit être indiqué dans le contrat de location.
En location meublée constituant la résidence principale du locataire, le propriétaire peut demander jusqu'à deux mois de loyer hors charges au titre du dépôt de garantie.
Pour un appartement meublé dont le loyer s'élève à 1 200 € hors charges, le dépôt de garantie peut donc atteindre 2 400 €.
Cette différence par rapport à une location vide s'explique notamment par la présence des meubles et équipements mis à disposition du locataire, qui doivent eux aussi être pris en compte lors de l'état des lieux et de l'inventaire du mobilier.
Dans le cadre d'un bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au locataire.
Cette interdiction s'applique quelle que soit la durée du bail mobilité, qui peut aller d’un à dix mois.
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Lorsque le bail prévoit un dépôt de garantie, celui-ci est versé au moment de la signature du contrat de location. Son montant doit être expressément mentionné dans le bail.
Le paiement peut notamment être effectué par virement, chèque ou espèces. En cas de paiement en espèces, le locataire peut demander un reçu attestant du versement.
Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être augmenté en cours de bail ni lors de son renouvellement.
À noter également : lorsque le loyer est payable d'avance pour une période d'au moins trois mois, le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie.
La location meublée présente une particularité importante : le logement est mis à disposition avec le mobilier et les équipements nécessaires à la vie quotidienne du locataire.
C'est pourquoi le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges, contre un seul mois en location vide.
Au-delà du montant du dépôt, la précision de l'état des lieux et de l'inventaire du mobilier est particulièrement importante dans une location meublée. À l'entrée du locataire, il est conseillé de décrire précisément l'état du logement mais aussi celui des meubles et équipements : literie, tables, chaises, électroménager, vaisselle ou encore luminaires.
Lors de la sortie, cette documentation permettra de distinguer plus facilement une dégradation imputable au locataire d'une simple usure liée au temps.
Par exemple, un meuble endommagé ou un équipement manquant pourra, sous certaines conditions et avec les justificatifs nécessaires, donner lieu à une retenue. À l'inverse, le vieillissement normal d'un meuble ne peut pas être intégralement facturé au locataire.
L'état des lieux est l'un des documents les plus importants pour déterminer si une retenue sur le dépôt de garantie est justifiée.
Il permet de comparer précisément l'état du logement lors de l'entrée du locataire avec son état au moment de son départ.
L'état des lieux d'entrée doit décrire aussi précisément que possible le logement et ses équipements : murs, sols, plafonds, sanitaires, installations, appareils et, dans une location meublée, mobilier mis à disposition.
Les éventuels défauts déjà présents doivent être signalés.
Des photographies datées peuvent également compléter utilement le document et faciliter la comparaison au moment de la sortie.
Lors du départ du locataire, un nouvel état des lieux est réalisé. La comparaison des deux documents permet d'identifier les éventuelles différences apparues pendant la location.
Toute différence ne constitue cependant pas automatiquement une dégradation imputable au locataire.
Il faut notamment distinguer :
Cette distinction est essentielle pour déterminer les retenues pouvant éventuellement être effectuées sur le dépôt de garantie.
Un propriétaire ne peut pas conserver arbitrairement tout ou partie du dépôt de garantie. Chaque retenue doit correspondre à une somme réellement due par le locataire et pouvoir être justifiée.
Les sommes restant dues par le locataire au moment de son départ peuvent être déduites du dépôt de garantie. Cela peut concerner des loyers, des charges ou, selon la situation, d'autres sommes dues au titre de l'occupation du logement.
Le dépôt de garantie ne doit toutefois pas être considéré comme une réserve destinée à remplacer le paiement normal du loyer pendant le bail.
Des dégradations constatées en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent justifier une retenue lorsqu'elles sont imputables au locataire.
Il peut par exemple s'agir d'un revêtement fortement endommagé, d'un équipement cassé, d'un meuble détérioré dans une location meublée ou de réparations locatives qui n'ont pas été réalisées.
En revanche, le propriétaire ne peut pas faire supporter au locataire le coût d'une remise à neuf lorsque les dommages résultent simplement du vieillissement normal du logement.
Un logement doit être entretenu par le locataire pendant la durée de la location. Si le logement est rendu dans un état de propreté nécessitant une remise en état imputable au locataire, des frais peuvent, selon les circonstances, être retenus sur le dépôt de garantie.
La situation doit toutefois pouvoir être objectivée, notamment grâce aux états des lieux, aux photographies et aux justificatifs correspondant aux sommes retenues.
Une retenue forfaitaire appliquée systématiquement indépendamment de l'état réel du logement est donc à éviter.
Le principe est le même : tout dépend de l'origine de la détérioration.
Une peinture simplement ternie par le temps relève de la vétusté et ne peut pas être facturée comme si elle était neuve. À l'inverse, des murs présentant des dégradations imputables au locataire peuvent justifier une remise en état.
Le coût retenu doit rester cohérent avec la réparation nécessaire et tenir compte, lorsque cela s'applique, de la vétusté.
Une retenue doit pouvoir être justifiée. Selon la situation, les justificatifs peuvent notamment comprendre :
Un devis peut donc servir de justificatif : il n'est pas systématiquement nécessaire d'attendre la réalisation effective des travaux et l'émission d'une facture pour justifier une retenue.
La vétusté correspond à l'usure naturelle d'un logement, de ses matériaux ou de ses équipements résultant du temps et d'un usage normal.
Elle ne doit pas être confondue avec une dégradation imputable au locataire.
| Situation | Vétusté / usure normale | Dégradation potentiellement imputable |
|---|---|---|
| Peinture légèrement passée avec le temps | ✓ | |
| Mur fortement taché ou détérioré | ✓ | |
| Sol usé après plusieurs années d'utilisation normale | ✓ | |
| Sol brûlé ou profondément endommagé | ✓ | |
| Mobilier vieillissant normalement | ✓ | |
| Meuble cassé ou détérioré par un mauvais usage | ✓ | |
| Équipement arrivé naturellement en fin de vie | ✓ | |
| Équipement endommagé par une mauvaise utilisation | ✓ |
Pour faciliter cette distinction, propriétaire et locataire peuvent prévoir l'application d'une grille de vétusté répondant aux conditions prévues par la réglementation.
Une telle grille permet notamment de définir une durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements ainsi qu'un coefficient d'abattement lié au temps.
Elle est particulièrement utile pour éviter qu'un locataire supporte le coût à neuf d'un équipement déjà ancien au moment de son entrée dans le logement.
Prenons l'exemple d'une location meublée avec un dépôt de garantie de 2 000 €.
À la fin de la location, les éléments suivants sont constatés et justifiés :
Le propriétaire constate également que la peinture d'une pièce a vieilli, mais qu'il s'agit uniquement d'une usure normale. Cette remise en peinture ne peut donc pas être imputée au locataire au titre d'une dégradation.
Le total des retenues justifiées s'élève alors à 520 €.
Le propriétaire devra restituer :
2 000 € – 520 € = 1 480 €.
Cet exemple illustre un principe essentiel : le propriétaire ne détermine pas librement le montant qu'il souhaite conserver. Chaque somme doit correspondre à une dette, une réparation ou une dégradation justifiable.
Le délai de restitution dépend de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie.
Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d'un mois.
Des sommes restant effectivement dues par le locataire peuvent néanmoins, lorsqu'elles sont justifiées, être déduites.
Lorsque l'état des lieux de sortie fait apparaître des différences par rapport à l'état des lieux d'entrée susceptibles de justifier des retenues, le délai maximal est porté à deux mois.
Le propriétaire doit restituer le solde du dépôt après déduction des sommes dûment justifiées.
Le point de départ du délai n'est pas simplement la date de fin du bail.
Il commence le jour de la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, notamment lorsqu'elles sont remises en main propre ou selon les modalités prévues par la réglementation.
Lors de cette remise, le locataire doit également communiquer sa nouvelle adresse au propriétaire ou à son mandataire.
Oui, dans certaines situations.
Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété et que les charges font l'objet d'une régularisation, le propriétaire peut conserver une provision dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.
Cette provision doit être justifiée et ne peut pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.
Une fois les comptes de l'immeuble définitivement approuvés, le propriétaire doit procéder à la régularisation définitive et restituer, le cas échéant, le solde restant au locataire dans le délai prévu.
Le non-respect du délai de restitution peut coûter cher au propriétaire.
Lorsque le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai légal, le montant restant dû au locataire est majoré d'une somme correspondant à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Prenons l'exemple d'un loyer hors charges de 1 000 €. La majoration peut atteindre 100 € par mois de retard commencé, en plus de la somme restant à restituer.
Cette majoration ne s'applique toutefois pas lorsque le retard est imputable au locataire, notamment s'il n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au propriétaire lors de la remise des clés.
Respecter les délais et conserver l'ensemble des justificatifs est donc particulièrement important pour le bailleur.
En cas de désaccord sur le montant restitué ou sur les retenues effectuées, il est préférable de commencer par rechercher une solution amiable.
Le locataire peut demander au propriétaire le détail des sommes retenues et les justificatifs correspondants. Les échanges écrits permettent de conserver une trace des démarches effectuées.
Si le dépôt n'est pas restitué dans les délais, une mise en demeure peut être adressée au propriétaire.
En l'absence d'accord, le litige peut ensuite faire l'objet d'une démarche amiable auprès d'un organisme compétent, notamment la commission départementale de conciliation (CDC) dans les situations relevant de sa compétence.
Si aucun accord n'est trouvé, le juge des contentieux de la protection peut être saisi. L'action visant à obtenir la restitution du dépôt de garantie doit être engagée dans le délai légal applicable.
Si le logement est vendu ou cédé pendant la location, l'obligation de restituer le dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire au moment du départ du locataire.
De même, en cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est l'interlocuteur chargé de la restitution au terme de la location qui doit appliquer les règles correspondantes.
Ces changements ne privent donc pas le locataire de son droit à récupérer le dépôt de garantie qui lui est dû.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non. La loi n'impose pas systématiquement au propriétaire de demander un dépôt de garantie. Lorsqu'il est prévu, son montant doit toutefois respecter les plafonds légaux et être mentionné dans le contrat de location.
Quel est le dépôt de garantie maximum pour une location meublée ?
Pour un bail meublé constituant la résidence principale du locataire, le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges.
Quel est le dépôt de garantie maximum pour une location vide ?
Pour une location vide constituant la résidence principale du locataire, le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges.
Peut-on demander un dépôt de garantie avec un bail mobilité ?
Non. Le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie dans le cadre d'un bail mobilité.
Peut-on utiliser le dépôt de garantie pour payer le dernier mois de loyer ?
Non. Le locataire doit continuer à payer intégralement son loyer et ses charges jusqu'à la fin du bail. Il ne peut pas décider unilatéralement de déduire le dépôt de garantie du dernier loyer.
Un propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie sans facture ?
Une facture n'est pas le seul justificatif possible. Selon la nature de la retenue, le propriétaire peut notamment produire un devis, des états des lieux, des photographies, un constat de commissaire de justice ou d'autres documents permettant de justifier la somme retenue.
Peut-on retenir des frais de ménage sur le dépôt de garantie ?
Une retenue peut être envisagée lorsque l'état dans lequel le logement est rendu révèle un défaut d'entretien imputable au locataire et que les frais correspondants sont justifiés.
Peut-on retenir le dépôt de garantie pour repeindre le logement ?
Pas lorsque la remise en peinture résulte uniquement de la vétusté ou d'une usure normale. En revanche, des détériorations imputables au locataire peuvent justifier une retenue, sous réserve de pouvoir les établir et d'en justifier le montant.
Quel est le délai légal pour rendre un dépôt de garantie ?
Le délai maximal est généralement d’un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée et de deux mois lorsqu'il fait apparaître des différences justifiant des retenues. Le délai commence à courir à compter de la remise des clés.
Quelle pénalité en cas de retard de restitution ?
Le montant restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf notamment lorsque le retard est imputable au locataire parce qu'il n'a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Le dépôt de garantie doit-il être placé sur un compte spécifique ?
Pour un bail d'habitation classique soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire n'est pas tenu de placer le dépôt de garantie sur un compte bancaire spécifique. Il doit néanmoins être en mesure de restituer les sommes dues au locataire dans les délais prévus.
Combien de temps le locataire a-t-il pour réclamer son dépôt de garantie ?
En cas de litige, le locataire dispose en principe d'un délai de trois ans à compter du jour où le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué pour saisir le juge compétent.
Le dépôt de garantie constitue une protection importante pour le propriétaire, mais son efficacité dépend avant tout de la qualité des documents établis pendant la location.
Un état des lieux précis, complété en location meublée par un inventaire détaillé du mobilier, permet de disposer d'éléments objectifs au moment du départ du locataire. Il est également essentiel de conserver les photographies, devis, factures et autres justificatifs susceptibles d'être nécessaires en cas de retenue.
Enfin, le respect des délais de restitution permet d'éviter les pénalités et de limiter les risques de litige.
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