Depuis la fin de la loi Pinel le 31 décembre 2024, les investisseurs immobiliers disposent de plusieurs alternatives fiscales pour acheter un logement destiné à la location en 2026. Six solutions principales peuvent être envisagées : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le dispositif Jeanbrun ou Relance logement, la loi Denormandie, le déficit foncier, le dispositif Malraux et Loc'Avantages. Le LMNP concerne la location meublée et permet, selon les conditions applicables, de bénéficier du régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée classique de longue durée, ou du régime réel permettant de déduire certaines charges et de pratiquer des amortissements. Depuis la réforme fiscale de 2025, les amortissements déduits peuvent toutefois être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière à la revente, sauf exceptions. Le dispositif Jeanbrun, créé en 2026, permet sous conditions un amortissement fiscal pour certains logements neufs ou anciens lourdement réhabilités en immeuble collectif, loués nus pendant au moins neuf ans avec des plafonds de loyers et de ressources. Le Denormandie propose une réduction d'impôt pour l'acquisition et la rénovation de logements anciens situés dans des communes éligibles, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût de l'opération. Le déficit foncier permet de déduire certaines charges et dépenses de travaux des revenus fonciers et, sous conditions, du revenu global dans la limite générale de 10 700 € par an. Le dispositif Malraux concerne la restauration de biens immobiliers situés dans certains secteurs patrimoniaux protégés et ouvre droit à une réduction d'impôt sur les dépenses éligibles. Loc'Avantages permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en louant un logement nu à un loyer maîtrisé dans le cadre d'une convention avec l'ANAH. Ces mécanismes fiscaux possèdent des conditions différentes en matière de type de location, de durée d'engagement, de travaux, de plafonds et de fiscalité. Le choix doit donc prendre en compte la situation fiscale de l'investisseur, son budget, la rentabilité locative, les contraintes réglementaires et les perspectives de valorisation du logement. Spécialiste de la location meublée depuis 1999, Lodgis accompagne les propriétaires dans l'estimation du loyer, la recherche de locataires et la gestion locative de leurs appartements à Paris et dans les principales agglomérations françaises.
La loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, marquant un tournant pour les investisseurs immobiliers qui souhaitaient bénéficier d'une réduction d'impôt en achetant un logement neuf destiné à la location. Mais la disparition de ce dispositif ne signifie pas la fin des opportunités d'investissement locatif.
Quelles sont les meilleures alternatives à la loi Pinel en 2026 ? Location meublée non professionnelle (LMNP), dispositif Jeanbrun, loi Denormandie, déficit foncier ou encore dispositif Malraux : plusieurs solutions permettent aujourd'hui d'investir dans l'immobilier tout en bénéficiant, sous conditions, d'avantages fiscaux.
Le choix dépend de nombreux critères : votre budget, votre situation fiscale, le type de logement, votre objectif de rentabilité et la durée pendant laquelle vous souhaitez conserver votre investissement.
Spécialiste de la location meublée et de la gestion locative depuis 1999, Lodgis accompagne les investisseurs dans la mise en location et la valorisation de leur patrimoine immobilier. Découvrez les principaux dispositifs accessibles en 2026, leurs avantages, leurs limites et nos conseils pour choisir la stratégie adaptée à votre projet.
Mise en place en 2014, la loi Pinel était un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à encourager la construction de logements neufs dans les zones où la demande locative était particulièrement forte.
Elle permettait aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, en contrepartie de l'acquisition d'un logement éligible et d'un engagement de location nue pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec une possibilité de prolongation jusqu'à 12 ans.
Pour profiter de cet avantage fiscal, les propriétaires devaient respecter plusieurs conditions, notamment :
Les taux de réduction d'impôt variaient selon l'année de l'investissement, la durée d'engagement et les caractéristiques du logement.
Le dispositif Pinel a progressivement été réduit avant de prendre définitivement fin le 31 décembre 2024.
Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de réaliser un nouvel investissement ouvrant droit à l'avantage fiscal Pinel.
En revanche, les investisseurs ayant acquis un logement éligible avant cette date peuvent continuer à bénéficier des réductions d'impôt prévues, sous réserve de respecter leurs engagements.
La fin du Pinel encourage désormais les investisseurs à envisager d'autres stratégies : investir dans l'ancien, rénover un logement, privilégier la location meublée ou utiliser les nouveaux dispositifs fiscaux destinés aux bailleurs.
Plusieurs solutions permettent de poursuivre un projet d'investissement locatif après la disparition du Pinel. Certaines offrent une réduction d'impôt, tandis que d'autres permettent de déduire des charges ou des amortissements des revenus imposables.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) constitue une alternative particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d'un cadre fiscal adapté.
Contrairement au Pinel, le LMNP n'est pas réservé aux logements neufs. Il peut concerner un appartement ancien ou neuf, dès lors que celui-ci est loué meublé et que les conditions du statut sont respectées.
Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers.
Deux régimes d'imposition peuvent être envisagés :
Le régime réel peut ainsi réduire significativement le résultat locatif imposable. Son intérêt dépend toutefois du montant des recettes, des charges et des amortissements déductibles.
Attention : depuis le 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits par les LMNP au régime réel sont, sauf exceptions, pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Il est donc important d'évaluer la fiscalité sur l'ensemble de la durée de l'investissement.
La location meublée présente également plusieurs avantages locatifs.
Elle permet notamment :
Selon le marché local et les caractéristiques du bien, un appartement meublé peut également se louer à un tarif supérieur à celui d'un logement vide comparable. Cet avantage doit néanmoins être apprécié en tenant compte du coût de l'ameublement, de son renouvellement et des éventuelles règles d'encadrement des loyers.
Le statut LMNP peut convenir aux propriétaires souhaitant :
Le LMNP ne procure pas une réduction d'impôt automatique comme le faisait le Pinel, mais il permet d'agir sur l'imposition des revenus locatifs.
Pour approfondir le sujet, consultez notre article consacré à la fiscalité de la location meublée.
Lodgis accompagne les propriétaires dans la mise en location meublée, à Paris et dans les grandes villes françaises.
Nos équipes vous conseillent sur le positionnement locatif de votre bien et vous accompagnent dans la recherche de locataires.
Selon la formule choisie, vous pouvez également déléguer les visites, les états des lieux ou la gestion locative de votre appartement.
Instauré par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun, également appelé « Relance logement » ou « statut fiscal du bailleur privé », constitue l'une des nouvelles alternatives à la loi Pinel.
Il vise à encourager l'investissement locatif privé en proposant un mécanisme d'amortissement fiscal pour certains logements destinés à la location nue.
Contrairement au Pinel, qui reposait principalement sur une réduction d'impôt calculée sur le prix d'acquisition, le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année une partie de la valeur éligible du logement des revenus fonciers.
Ce mécanisme d'amortissement contribue à diminuer le revenu locatif imposable, dans les limites prévues par la réglementation.
Le montant de la déduction dépend notamment du type d'investissement et du niveau de loyer pratiqué.
Le dispositif concerne, sous conditions, les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif :
Pour les investissements dans l'ancien, des exigences spécifiques concernent notamment la nature et le montant des travaux ainsi que la performance énergétique du logement après rénovation.
Le dispositif s'applique aux investissements éligibles réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, selon les règles actuellement en vigueur.
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, le propriétaire doit notamment :
Trois niveaux de location sont prévus : intermédiaire, sociale et très sociale.
Le principal avantage réside dans la possibilité de déduire un amortissement fiscal des revenus fonciers.
Ce mécanisme peut intéresser les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier locatif sur le long terme.
En contrepartie, les conditions sont relativement strictes : engagement locatif de 9 ans, plafonds de loyers, sélection des locataires et exigences sur les logements éligibles.
Le dispositif Jeanbrun s'adresse donc prioritairement aux investisseurs envisageant une location nue de longue durée, plutôt qu'à ceux souhaitant investir dans la location meublée classique.
Avant de vous engager, vérifiez les conditions détaillées sur le site officiel de Service Public.
Le dispositif Denormandie constitue une autre alternative à la loi Pinel pour les investisseurs souhaitant acheter et rénover un logement ancien.
Contrairement à la loi Pinel, qui encourageait principalement l'acquisition de logements neufs, la loi Denormandie vise à favoriser la rénovation du parc immobilier existant dans certaines communes.
Le dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt calculée sur le coût de l'opération éligible, dans les limites légales.
En métropole, les taux prévus sont généralement :
L'avantage fiscal est soumis à des plafonds et au respect de l'ensemble des conditions du dispositif.
Pour bénéficier de la réduction Denormandie, l'investisseur doit notamment :
Le dispositif est actuellement ouvert aux investissements éligibles réalisés jusqu'au 31 décembre 2027.
La loi Denormandie peut être intéressante pour les investisseurs souhaitant acquérir un appartement ancien nécessitant des travaux importants, notamment dans des villes engagées dans des programmes de revitalisation.
Les travaux peuvent contribuer à améliorer la performance énergétique, le confort et la valeur patrimoniale du logement.
Toutefois, leur coût, leur durée et les éventuelles contraintes techniques doivent être intégrés dans le calcul de rentabilité.
La loi Denormandie convient particulièrement aux projets associant investissement locatif et rénovation immobilière, dans une commune éligible.
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui peut intéresser les propriétaires investissant dans un logement ancien destiné à la location nue.
Il permet, sous conditions, de déduire certaines charges et dépenses de travaux des revenus fonciers.
Lorsqu'un propriétaire soumis au régime réel supporte des charges déductibles supérieures aux loyers perçus, il peut constater un déficit foncier.
Ce déficit peut être imputé sur les autres revenus fonciers et, pour une partie répondant aux conditions légales, sur le revenu global du foyer fiscal.
La limite générale d'imputation sur le revenu global est de 10 700 € par an, hors cas particuliers.
Les fractions non imputables immédiatement peuvent, selon leur nature, être reportées sur les revenus fonciers des années suivantes.
Les dépenses éligibles peuvent notamment comprendre :
En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont généralement pas déductibles selon les mêmes règles.
Il est donc indispensable de distinguer les dépenses fiscalement admises de celles qui ne le sont pas.
Le déficit foncier présente plusieurs intérêts :
En contrepartie, le logement doit être loué nu, avec les contraintes fiscales et locatives correspondantes. L'imputation sur le revenu global entraîne également une obligation de maintien en location dans les conditions prévues par la loi.
Cette solution est particulièrement adaptée aux investisseurs possédant des revenus fonciers imposables et souhaitant engager des travaux dans un bien ancien.
Le dispositif Malraux s'adresse aux investisseurs souhaitant participer à la restauration de bâtiments situés dans certains secteurs patrimoniaux protégés.
Il permet, sous conditions, de bénéficier d'une réduction d'impôt liée à des dépenses de restauration éligibles.
La réduction d'impôt peut atteindre 22 % ou 30 % des dépenses de restauration éligibles, selon la localisation du bien et les conditions de l'opération.
Les dépenses prises en compte sont plafonnées à 400 000 € sur une période de quatre années consécutives, selon les dispositions applicables.
Ce dispositif peut donc présenter un intérêt fiscal pour les investisseurs envisageant une opération de rénovation patrimoniale importante.
L'investissement doit notamment concerner un immeuble situé dans un secteur éligible, et les travaux doivent répondre aux exigences spécifiques de restauration et de contrôle.
Le propriétaire doit également s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans, dans les conditions prévues par la réglementation.
Le dispositif comporte des contraintes techniques, administratives et financières importantes.
Le dispositif Malraux est principalement destiné aux investisseurs disposant d'une capacité d'investissement suffisante et souhaitant acquérir un bien immobilier présentant un intérêt patrimonial.
Il peut répondre à un objectif de diversification et de conservation d'un patrimoine immobilier de caractère.
Il nécessite cependant une analyse approfondie des coûts de restauration et de la rentabilité locative, car l'avantage fiscal ne doit pas être le seul critère de décision.
Le dispositif Loc'Avantages a remplacé l'ancien mécanisme de défiscalisation souvent appelé « loi Cosse » ou « Louer abordable » pour les nouveaux conventionnements concernés.
Il permet aux propriétaires de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement à louer leur logement à un niveau de loyer inférieur aux références fixées pour le dispositif.
Le propriétaire doit signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH).
La réduction d'impôt est calculée sur les revenus locatifs bruts et varie selon le niveau de loyer retenu et le recours éventuel à l'intermédiation locative.
Selon les conditions du dispositif, les taux peuvent atteindre 65 % des revenus locatifs bruts dans les situations les plus favorables.
Il ne s'agit donc pas d'une réduction automatique de 65 % de l'impôt total du propriétaire.
Le propriétaire doit notamment :
Les demandes de conventionnement relevant du dispositif peuvent actuellement être enregistrées jusqu'au 31 décembre 2027.
Loc'Avantages permet d'associer investissement immobilier et accès au logement à des loyers maîtrisés.
Le dispositif peut notamment être intéressant pour les propriétaires souhaitant réduire leur fiscalité tout en conservant un logement destiné à la location de longue durée.
En revanche, les plafonds de loyers peuvent limiter les revenus locatifs. Il est donc nécessaire de comparer les économies fiscales attendues avec la différence entre le loyer conventionné et le loyer de marché.
Loc'Avantages concerne la location nue et ne constitue donc pas une solution de défiscalisation pour un appartement exploité en location meublée classique.
Chaque dispositif répond à des objectifs différents. Pour vous aider à les comparer, voici un récapitulatif des principales caractéristiques.
| Dispositif | Type de location | Principal avantage fiscal | Profil d'investisseur |
|---|---|---|---|
| LMNP | Meublée | Abattement micro-BIC ou charges et amortissements au réel | Revenus locatifs et flexibilité |
| Jeanbrun | Nue | Amortissement fiscal sous conditions | Investissement locatif de longue durée |
| Denormandie | Nue | Réduction d'impôt pour l'ancien avec travaux | Investissement avec rénovation |
| Déficit foncier | Nue | Déduction de charges et travaux éligibles | Propriétaire ayant des revenus fonciers imposables |
| Malraux | Nue | Réduction d'impôt sur certains travaux patrimoniaux | Investissement patrimonial |
| Loc'Avantages | Nue | Réduction d'impôt sur les loyers conventionnés | Location à loyer maîtrisé |
À retenir : ces dispositifs ne produisent pas tous le même avantage fiscal. Certains donnent droit à une réduction d'impôt, tandis que d'autres diminuent les revenus imposables. Leurs conditions de cumul et d'éligibilité doivent être vérifiées pour chaque projet.
La meilleure alternative à la loi Pinel dépend avant tout de votre stratégie immobilière.
Le LMNP peut être particulièrement intéressant.
Il permet d'investir dans le neuf ou dans l'ancien, tout en bénéficiant du régime fiscal des locations meublées.
Cette solution répond notamment aux besoins des investisseurs ciblant les étudiants, les salariés en mobilité ou les expatriés.
Il est essentiel de bien sélectionner l'emplacement, de déterminer le loyer adapté et d'évaluer les charges ainsi que la fiscalité du projet.
Le dispositif Jeanbrun mérite une attention particulière.
Il permet, sous conditions, d'amortir fiscalement une partie de l'investissement tout en construisant un patrimoine immobilier de long terme.
Le choix doit néanmoins tenir compte de l'engagement locatif de 9 ans et des plafonds applicables.
Le Denormandie et le déficit foncier constituent deux pistes à étudier.
Le premier est intéressant pour les investissements respectant les conditions du dispositif, notamment en matière de localisation et de travaux.
Le second peut convenir à des propriétaires souhaitant déduire certaines dépenses de rénovation de leurs revenus fonciers.
Le Malraux peut correspondre à une stratégie de valorisation d'un bien situé dans un secteur protégé.
L'investissement doit toutefois être envisagé sur le long terme et faire l'objet d'une étude financière approfondie.
Loc'Avantages peut représenter une solution adaptée si les plafonds de loyers et les engagements prévus correspondent à votre stratégie.
Dans tous les cas, la fiscalité ne doit pas être le seul critère de choix d'un investissement immobilier.
La demande locative, la localisation du bien, son état, son coût d'acquisition, les travaux éventuels et les perspectives de revente doivent également être analysés.
La fiscalité constitue un élément important de la rentabilité d'un investissement locatif, mais sa réussite dépend aussi de la qualité de la mise en location et de la gestion du logement.
Depuis 1999, Lodgis accompagne les propriétaires dans la location meublée à Paris et dans les grandes villes françaises.
Notre expertise nous permet d'accompagner les investisseurs dans la valorisation de leur patrimoine immobilier et dans la commercialisation de leur bien.
La location meublée répond aux besoins d'une clientèle variée : étudiants, jeunes actifs, expatriés et salariés en mobilité professionnelle.
Lodgis connaît les spécificités de ce marché et accompagne les propriétaires dans la recherche de locataires adaptés à leur logement.
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Notre objectif est de vous accompagner dans la mise en location de votre logement et de contribuer à la bonne gestion de votre investissement.
Que vous souhaitiez simplement trouver un locataire ou déléguer la gestion quotidienne de votre appartement, Lodgis propose plusieurs niveaux de services.
Nos offres de gestion locative sont accessibles à partir de 3,9 % TTC des loyers, selon la formule et les prestations retenues.
Vous pouvez ainsi choisir l'accompagnement correspondant à vos besoins et à votre disponibilité.
Il n'existe pas de solution universelle. Le statut LMNP peut convenir aux investisseurs souhaitant louer un logement meublé, tandis que les dispositifs Jeanbrun, Denormandie ou Loc'Avantages s'adressent à des projets de location nue répondant à des conditions spécifiques.
Le choix dépend notamment de votre fiscalité, de votre budget et de vos objectifs patrimoniaux.
Non. Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Il n'est plus possible de réaliser un nouvel investissement ouvrant droit à cet avantage fiscal.
Les propriétaires ayant investi avant cette date peuvent néanmoins continuer à bénéficier de la réduction d'impôt, sous réserve du respect des conditions applicables.
Le LMNP et le Pinel reposent sur des mécanismes fiscaux différents.
Le Pinel permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un investissement locatif répondant à des conditions précises.
Le LMNP permet, selon le régime choisi, de bénéficier d'un abattement ou de déduire des charges et des amortissements.
L'intérêt dépend de la situation fiscale et du projet de chaque investisseur.
Le dispositif Jeanbrun, ou Relance logement, est un mécanisme fiscal instauré en 2026 permettant, sous conditions, de déduire un amortissement de certains revenus fonciers.
Il concerne notamment des logements neufs ou anciens avec d'importants travaux, situés dans des immeubles collectifs et loués nus pendant au moins 9 ans.
Oui. Plusieurs mécanismes concernent l'immobilier ancien.
Le Denormandie permet notamment de bénéficier d'une réduction d'impôt pour certains investissements avec travaux.
Le Malraux concerne des opérations de restauration patrimoniale, tandis que le déficit foncier permet de déduire certaines dépenses, selon les conditions applicables.
Le statut LMNP est l'un des principaux cadres fiscaux applicables à la location meublée non professionnelle.
Les recettes sont imposées dans la catégorie des BIC, avec des modalités différentes selon le régime micro-BIC ou réel.
Les dispositifs Denormandie, Jeanbrun, Malraux et Loc'Avantages nécessitent quant à eux une location nue dans les conditions prévues par la réglementation.
Lodgis est spécialisé dans la location meublée et la gestion locative depuis 1999.
L'agence accompagne les propriétaires dans l'estimation du loyer, la commercialisation du logement, la recherche de locataires et, selon la formule retenue, la gestion quotidienne de leur bien immobilier.
La fin de la loi Pinel ne signifie pas la disparition des avantages fiscaux liés à l'investissement locatif.
En 2026, plusieurs alternatives permettent de développer son patrimoine immobilier :
Chaque solution possède ses propres conditions et répond à des objectifs d'investissement différents.
Avant de vous engager, il est recommandé d'évaluer la rentabilité globale du projet, les contraintes locatives, les travaux éventuels et les conséquences fiscales à court et à long terme.
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