En 2026, l'augmentation d'un loyer d'habitation en France est soumise à des règles précises qui varient selon la situation du logement, le contrat de location, sa localisation et son classement énergétique. La révision annuelle du loyer repose sur l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE, et nécessite une clause de révision dans le bail. Le calcul s'effectue selon la formule : loyer mensuel hors charges actuel multiplié par le nouvel IRL, puis divisé par l'IRL du même trimestre de l'année précédente. À titre d'exemple, pour un loyer de 600 € et les indices du deuxième trimestre 2025 (146,68) et du deuxième trimestre 2026 (148,37), le nouveau loyer s'établit à 606,91 €. Le propriétaire dispose d'un délai d'un an à compter de la date de révision prévue pour appliquer cette augmentation, sans effet rétroactif. D'autres situations peuvent justifier une modification du loyer, notamment une sous-évaluation manifeste au renouvellement du bail ou un changement de locataire. Toutefois, les possibilités d'augmentation sont limitées dans les zones tendues et les communes appliquant un encadrement des loyers. En France métropolitaine, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont également soumis à un gel des augmentations de loyer dans les situations prévues par la réglementation. En cas de loyer manifestement sous-évalué, une procédure particulière s'applique, nécessitant des références de loyers comparables et une notification au locataire dans les délais légaux. Il est donc essentiel pour les propriétaires bailleurs de distinguer la révision annuelle, la réévaluation au renouvellement et la fixation du loyer entre deux locations, afin de respecter la loi tout en préservant la rentabilité de leur investissement locatif.
C'est le propriétaire du logement qui fixe le montant du loyer qu'il souhaite percevoir auprès de son ou de ses locataires, dans le respect de la réglementation applicable. Une fois le bail signé, le loyer peut, sous certaines conditions, être révisé chaque année.
Bien que le propriétaire dispose d'une certaine liberté pour déterminer le prix de location de son bien, la fixation et l'augmentation des loyers sont soumises à une réglementation stricte destinée à protéger les locataires et à encadrer les pratiques locatives.
Que faut-il savoir pour calculer correctement l'augmentation d'un loyer en 2026 ? Découvrez les règles applicables et les démarches à respecter.
L'indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l'INSEE. Il sert de référence pour calculer la révision annuelle du loyer d'un logement lorsque le bail prévoit cette possibilité.
Pour consulter les dernières valeurs de l'IRL et connaître leur évolution, rendez-vous sur le site officiel de l'INSEE.
La règle de calcul est relativement simple et dépend de trois éléments :
Le calcul du nouveau loyer s'effectue selon la formule suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel hors charges × Nouvel IRL / Ancien IRL
Le résultat doit être arrondi au centime d'euro le plus proche.
Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail. À défaut de précision, il convient de retenir le dernier indice publié à la date de signature du contrat.
Prenons l'exemple d'un appartement situé en France métropolitaine continentale, loué avec un bail signé le 20 juillet 2025 et un loyer mensuel hors charges de 600 €.
Les indices de référence sont les suivants :
Si le bail prévoit une révision annuelle au 20 juillet, le calcul applicable au 20 juillet 2026 est :
600 × 148,37 / 146,68 = 606,91 €
Le nouveau loyer mensuel hors charges s'élève donc à 606,91 €, soit une augmentation de 6,91 € par mois, sous réserve que le logement soit éligible à la révision et que le propriétaire la demande dans les délais prévus.
Une augmentation du loyer peut intervenir dans différentes situations, chacune répondant à des règles spécifiques.
Il convient notamment de distinguer :
Il est possible que le loyer ait été fixé à un niveau inférieur aux prix habituellement pratiqués pour des logements comparables. Dans ce cas, le propriétaire peut souhaiter le réévaluer pour mieux correspondre aux conditions du marché.
Cette augmentation ne peut toutefois pas être appliquée librement en cours de bail. Elle doit respecter une procédure particulière lors du renouvellement du contrat de location, ainsi que les éventuels plafonds applicables.
Pour un logement loué vide, le propriétaire doit notamment transmettre sa proposition au locataire au moins six mois avant l'échéance du bail.
La sous-évaluation doit être justifiée à partir de références de loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
En principe, il faut présenter :
Les règles de réévaluation peuvent également varier selon le type de bail, la situation géographique du logement et les dispositifs locaux d'encadrement des loyers.
Attention : en France métropolitaine, les augmentations de loyer pour sous-évaluation sont interdites pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), dans les conditions prévues par la réglementation.
Pour mieux comprendre les obligations énergétiques applicables aux propriétaires bailleurs, consultez notre guide consacré au DPE en location meublée.
Lorsqu'un locataire quitte le logement, le propriétaire peut être amené à fixer un nouveau loyer. Les possibilités d'augmentation dépendent toutefois de la localisation du bien et de la réglementation applicable.
Dans les communes situées en zone tendue, l'augmentation du loyer entre deux locataires est encadrée.
En principe, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser celui appliqué au précédent locataire. Des exceptions existent néanmoins, notamment lorsque le loyer n'a pas été révisé au cours des douze derniers mois, lorsque certains travaux ont été réalisés ou lorsque le loyer était manifestement sous-évalué.
Ces exceptions sont soumises à des conditions précises, notamment concernant le classement énergétique du logement et le montant de l'augmentation autorisée.
Dans certaines villes, comme Paris, Lyon ou Bordeaux, des règles complémentaires d'encadrement du niveau des loyers peuvent également s'appliquer.
Pour comprendre les restrictions applicables selon la localisation de votre logement, consultez notre article consacré à l'encadrement des loyers en zone tendue.
Hors zone tendue, le propriétaire dispose généralement d'une plus grande liberté pour fixer le loyer lors de la signature d'un nouveau bail.
Il doit néanmoins respecter les éventuelles dispositions particulières applicables au logement, notamment les restrictions concernant les biens classés F ou G en France métropolitaine.
Le nouveau contrat de location doit également comporter les informations réglementaires relatives au précédent loyer lorsque leur mention est obligatoire.
Pour pouvoir appliquer une révision annuelle du loyer, le contrat de location doit prévoir une clause de révision.
Lorsque cette clause existe, le propriétaire peut réviser le loyer une fois par an, à la date prévue dans le bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat, en se référant à l'évolution de l'IRL.
Le propriétaire dispose d'un délai d'un an à compter de la date de révision prévue pour demander l'application de l'augmentation.
Cette révision n'est pas rétroactive : elle prend effet à compter de la demande du propriétaire. Il n'est donc pas possible de réclamer une augmentation pour les périodes précédant cette demande.
Lorsqu'aucune clause de révision n'a été prévue initialement, le propriétaire ne peut pas imposer unilatéralement une augmentation annuelle. Toute modification contractuelle doit respecter les règles applicables et, lorsqu'elle est possible, faire l'objet de l'accord des deux parties, formalisé par un avenant.
Attention : en France métropolitaine, les logements classés F ou G ne peuvent pas bénéficier de la révision annuelle du loyer prévue par l'IRL, dans les conditions fixées par la réglementation.
Le propriétaire bailleur doit informer son locataire lorsqu'il souhaite appliquer une augmentation de loyer. Toutefois, les démarches et délais diffèrent selon la nature de l'augmentation.
Lorsque le bail comporte une clause de révision, le propriétaire doit manifester sa volonté d'appliquer cette augmentation dans le délai légal d'un an.
Il est recommandé de transmettre au locataire une notification écrite précisant :
Cette notification permet de présenter clairement le calcul de l'augmentation et de conserver une trace des informations transmises.
La révision annuelle ne nécessite pas un préavis systématique de six mois.
Lorsque le propriétaire souhaite augmenter un loyer manifestement sous-évalué à l'occasion du renouvellement du bail, une procédure spécifique doit être respectée.
Pour une location vide, la proposition doit notamment être adressée au locataire au moins six mois avant l'échéance du contrat, selon les formes légalement admises.
La notification doit préciser le nouveau montant proposé et comporter les références de loyers comparables permettant de justifier la réévaluation.
En cas de désaccord, les parties peuvent, selon la procédure applicable, saisir la commission départementale de conciliation. Si aucun accord n'est trouvé, le juge compétent peut être saisi dans les délais prévus.
Il est donc essentiel de distinguer une simple révision annuelle du loyer d'une réévaluation au renouvellement du bail, car leurs formalités et leurs conséquences juridiques ne sont pas identiques.
Avant de fixer un loyer ou d'envisager une augmentation, il est important de connaître les prix pratiqués sur le marché locatif local et de vérifier les règles d'encadrement applicables à votre bien.
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