Fiscalité LMNP 2025 : ce qui change cette année ... sans impacter la rentabilité du meublé

Le projet de loi de finances 2025, définitivement adopté le 6 février 2025, introduit une modification ciblée de la fiscalité LMNP portant exclusivement sur la taxation des plus-values lors de la revente d'un bien loué meublé. Jusqu'ici, les amortissements déduits pendant la période de location n'étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente, créant un double avantage fiscal. L'article 24 de la loi supprime cette incohérence : à compter de son entrée en vigueur, les amortissements pratiqués seront réintégrés dans le calcul de la plus-value, augmentant mécaniquement l'assiette imposable à la revente. À titre d'exemple, pour un bien acheté 150 000 €, vendu 300 000 € avec 30 000 € d'amortissements déduits, la plus-value imposable passe de 150 000 € à 180 000 €. Cette mesure ne s'applique pas aux résidences étudiantes, seniors ou destinées aux personnes âgées ou en situation de handicap. Elle n'impacte en aucun cas le régime fiscal de la location en cours : l'amortissement du bien et du mobilier, la déduction des charges et les autres avantages du statut LMNP restent intégralement préservés. La location meublée traditionnelle conserve donc sa rentabilité structurelle, en particulier dans les grandes villes où la demande locative reste soutenue, et demeure l'investissement locatif le plus attractif à long terme malgré ce contexte fiscal évolutif.

Le Projet de Loi Finances (PLF) 2025, qui modifie quelque peu le régime fiscal des locations meublées, suscite de nombreuses préoccupations chez les propriétaires LMNP. En particulier, la suppression de certains avantages fiscaux sur la taxation des plus-values immobilières inquiète. Toutefois, il est essentiel de noter que cette mesure concerne uniquement la revente du bien, sans impacter la rentabilité des locations en cours et que les autres avantages de la niche fiscale LMNP sont conservés.

Le projet de loi de finances 2025 : quelles sont les nouveautés pour les LMNP ?

Le projet de loi de finances 2025, définitivement adopté ce jeudi 6 février, va quelque peu alourdir la fiscalité dont bénéficient actuellement les propriétaires sous le statut LMNP lors de la vente de leur bien.

Actuellement, en louant un bien sous le statut LMNP, les propriétaires bénéficient de l’amortissement, un mécanisme permettant de déduire chaque année une partie de la dépréciation du bien, des travaux réalisés ou encore du mobilier de leurs impôts. Cet amortissement n’est pas pris en compte lors du calcul de la plus-value au moment de la revente, ce qui représente un double avantage. Le projet de loi de finances va donc supprimer cette incohérence fiscale liée à l’amortissement du bien loué meublé. L’article 24 modifie ainsi les modalités de calcul de l’impôt en cas de revente pour réintégrer l’amortissement dans la plus-value immobilière (sauf pour les résidences étudiantes, seniors, ou avec services pour personnes âgées ou en situation de handicap).

Par exemple, si un bien est acheté 150.000 euros et qu’il est vendu pour 300.000 euros, avec une valeur amortie fiscalement de 30.000 euros pendant la période de location, la plus-value imposable était de 150.000 euros. Suite à l'adoption de la loi de finances 2025, la valeur amortie sera réintégrée dans le calcul, ce qui portera la plus-value imposable à 180.000 euros au lieu de 150.000 euros.

La mesure impacte uniquement la revente, et non la location

Il est crucial de comprendre que cette réforme concerne uniquement la taxation des plus-values lors de la revente du bien. Cela signifie que pour les propriétaires qui continuent à louer leur bien meublé, le cadre fiscal de la location reste inchangé. Vous pourrez ainsi continuer à bénéficier des avantages fiscaux liés à l’amortissement et aux déductions de charges, qui font de la location meublée un investissement attractif à long terme.

La location meublée : un placement solide, même dans un cadre fiscal évolutif

Malgré ces possibles changements législatifs, la location meublée traditionnelle reste une option rentable d’investissement immobilier, particulièrement dans les grandes villes où la demande locative est forte. LODGIS, en tant qu’expert de la location meublée depuis plus de 25 ans, vous aide à tirer parti de cette demande garantissant ainsi une rentabilité stable et durable.

« Même avec cette réforme, la location meublée reste une solution rentable. La valorisation des biens dans les zones tendues et la demande croissante pour des logements meublés sont des facteurs qui permettent de sécuriser les revenus des propriétaires. » Précise Alexis ALBAN, PDG de LODGIS.

Savoir anticiper et s’adapter est essentiel dans un contexte fiscal changeant. Chez LODGIS, nous surveillons de près les évolutions législatives et restons disponibles pour conseiller les propriétaires à chaque étape de leur projet immobilier.

Durée du bail, flexibilité, rentabilité... la location meublée traditionnelle reste l'investissement locatif le plus rentable ! Pour découvrir tous les avantages du LMNP, lisez nos articles sur les avantages de la location meublée et sur les régimes fiscaux du LMNP.

Retour aux conseils pratiques